Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, dann werden Sie bestimmt auch auf die Thematik Mietkauf stossen. Doch was hat es denn nun mit dem Mietkauf in der Schweiz auf sich? Was ist das genau und worauf sollten zukünftige Eigenheimbesitzer dabei achten? Wir verraten Ihnen mehr zu diesem Thema!
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Definition Mietkauf – Was ist das?
In der Schweiz ist der Mietkauf nicht sehr verbreitet und deshalb nur selten anzutreffen. Dennoch bietet dieses Modell des Immobilienkaufes einige Vorteile.
Beim Mietkauf ist ein Mieter dazu berechtig, die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Einigen sich der Eigentümer und der Mieter auf dieses Kaufmodell, so dient die Miete als Anzahlung für den Immobilienkauf und wird auf den Kaufpreis angerechnet. Sämtliche Details und Vereinbarungen halten die beiden Parteien in einem schriftlichen Vertrag fest, sodass es keine Unklarheiten über den Ablauf des Mietkaufes gibt.
Der Mietkauf ist besonders beliebt, wenn der Käufer über nicht genügend Mittel verfügt, um die Immobilie mit Eigenkapital und einer Hypothek zu finanzieren. So ist der Mietkauf eine Art Ratenzahlung für den Erwerb einer Immobilie.
Mietkauf Immobilien – So funktioniert’s
Wie bereits erwähnt, werden die Einzelheiten beim Mietkauf in einem Mietkaufvertrag geregelt. Da der Mietkauf eine Art Ratenzahlung mit dem Verkäufer einer Immobilie darstellt, bestehen die Zahlungen aus dem Mietzins und der Anzahlung für den Kauf der Liegenschaft.
Die Höhe wird gemeinsam mit dem Verkäufer festgelegt und ist nach dem Ablauf der Mietdauer massgebend, welcher Restbetrag für den Kauf noch übrig bleibt. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Ratenhöhe so festzulegen, dass kein Restbetrag zustande kommt.
Ebenfalls beinhalten die meisten Mietkaufverträge eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises zu Beginn des Vertrages. Wenn sich Mieter diese Anzahlung nicht leisten können, dann fallen die einzelnen Raten in der Regel höher aus.
Wichtig zu wissen: Der Mietkaufvertrag zwischen Käufer und Mieter kann frei vereinbart werden.
Wann lohnt sich der Mietkauf?
Kurz zusammengefasst: Der Mietkauf lohnt sich in der Regel nur, wenn der Käufer über zu wenig Eigenkapital für den Kauf besitzt oder keine Hypothek erhält. So ermöglicht der Mietkauf den Kauf einer eigenen Immobilie mit wenigen finanziellen Reserven.
Wir raten in jedem Fall abzuklären, ob sich der Mietkauf für Sie persönlich lohnt. Die Entscheidung dazu ist stets individuell zu betrachten und mit anderen Angeboten zu vergleichen. So gibt es verschiedene Mietkaufangebote und nicht jedes passt zu Ihren individuellen Bedürfnissen.
Mietkauf Modelle
Folgende Modelle gibt es beim Mietkauf:
- Klassischer Mietkauf
- Optionskauf
Klassischer Mietkauf
Beim klassischen Mietkauf setzt sich der Vertrag aus dem Mietvertrag und dem Mietkaufvertrag zusammen. Darin sind alle Konditionen festgehalten und geregelt, welche für den späteren Immobilienkauf massgebend sind. Dazu gehört zum Beispiel die Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft.
Wichtig: Beim klassischen Mietkauf sagt der Mieter bereits verbindlich zu, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.
Optionskauf
Beim Optionskauf erhält der Mieter im Grundbuch ein Optionsrecht eingetragen, das zugunsten des Mieters ausfällt. So wird dieser bevorzugt, wenn dieser das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt kaufen möchte. Bei einem Mietvertrag mit Optionsrecht liegt die Miete meist über dem durchschnittlichen Mietzins. Der Mietzins enthält zudem keine Anzahlung an den Kaufpreis. Wenn der Mieter die Liegenschaft kaufen möchte, dann kann dieser vom Optionsrecht Gebrauch machen und schliesst mit dem Verkäufer einen normalen Kaufvertrag ab. Wenn dieser allerdings auszieht, ohne die Immobilie zu erwerben, so erhält dieser keinerlei Anspruch auf den höheren Mietzins und bekommt somit kein Geld zurück.
Wichtig: Beim Optionskauf verpflichtet sich der Mieter nicht zu einem Kauf der Liegenschaft.
Ist der Mietkauf für mich geeignet?
Auf diese Frage gibt es keine allgemeine Antwort. Wie bereits erwähnt, ist der Mietkauf stets individuell zu betrachten.
Normalerweise müssen Immobilienkäufer mindestens 20 Prozent an Eigenkapital beim Immobilienkauf vorweisen. Denn die Kreditgrenze der Banken liegt bei rund 80 Prozent des Verkehrswertes einer Liegenschaft.
Zu wenig Eigenkapital
Der Mietkauf wird dann interessant, wenn Sie sich zwar die monatlichen Raten leisten können, doch nicht über genügend Eigenkapital verfügen. So benötigen Sie beim Mietkauf wesentlich weniger Eigenkapital, was den Kauf einer Immobilie auch für junge und gut verdienende Familien möglich macht.
Keine Hypothek erhalten
Ebenfalls stellt der Mietkauf eine Möglichkeit dar, wenn der Hypothekantrag von der Bank nicht genehmigt wurde. Insbesondere bei Senioren oder selbstständigen Unternehmer kann die Bank aufgrund fehlender Bonität, den Anspruch auf Hypothek verweigern. Unregelmässige Geldeingänge sind oftmals der Grund dafür. Ist dies bei Ihnen der Fall, sollten Sie vor dem Unterzeichnen des Mietkaufvertrages die Tragbarkeit der Hypothek berechnen. Denn auch ein Mietkauf stellt finanzielle Hürden dar und muss vom Käufer finanziert werden können.
Wichtig zu wissen: Kann ein Mietkäufer die Ratenzahlung nicht tilgen, so muss dieser die Wohnung verlassen und erhält keinen Anspruch, auch die getätigten Zahlungen.
Mietkauf: Vorteile und Nachteile?
Vorteile
- Immobilienkauf mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital möglich
- Keine Hypothek erforderlich
- Stabile monatliche Leasingrate unabhängig von Zinsentwicklungen
- Kaufpreis steht schon bei Abschluss des Mietkaufvertrags fest
Nachteile
- Der Mietkauf ist generell teurer als eine gewöhnliche Hypothek
- Nahezu keine Mietkaufangebote auf dem Markt
- Keine Entscheidungsfreiheit über bauliche Veränderungen
- Käufer braucht hohes Einkommen um monatliche Raten und die Restbetrag für den Kauf zu finanzieren
Voraussetzungen Mietkauf
Folgende Punkte sollte beim Mietkauf erfüllt sein:
- Monatlichen Raten müssen tragbar sein
- Regelmässiges Einkommen
- Anzahlungssumme beim Vertragsabschluss
Seien Sie vor der Unterzeichnung eines Mietkaufvertrages ehrlich zu sich und Ihrer finanziellen Ausgangslage. Nur so können Sie sicher stellen, dass sich der Mietkauf für Sie persönlich lohnt und langfristig tragbar ist.
Checkliste Mietkauf – Darauf müssen Sie achten
Oftmals handelt es sich bei Liegenschaft im Mietkauf, um nicht vermittelbare Liegenschaften. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich über die Immobilie informieren. Deshalb raten wir Ihnen, das Objekt bei der Besichtigung besonders genau zu prüfen und bei Bedarf einen Experten zurate zu ziehen. Ebenfalls ist ein Wertgutachten ein hilfreiches Mittel, um mehr über den Wert der Liegenschaft zu erfahren.
Folgende Punkte sollten Sie beim Mietkauf beachten:
- Wie hoch sind die monatlichen Zahlungen?
- Wie legt der Vermieter die Zahlungen an? Gibt es Anlagesicherheiten?
- Welche Konditionen beinhaltet der Mietkaufvertrag?
- Was passiert, wenn die Raten nicht bezahlt werden können?
- Wer übernimmt die Instandhaltungs- und Renovierungskosten?
- Was geschieht bei einer Insolvenz des Verkäufers?
- Ist das Kaufrecht übertragbar?
- Was geschieht bei einer beruflichen Veränderung und einem unvermeidbaren Umzuges?
Finanzierung beim Mietkauf von Immobilien
Der Mietkaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Käufer. Folglich ist bei der Finanzierung kein Finanzinstitut involviert. Grundsätzlich gewährt der Verkäufer dem Mieter ein Darlehen, welches durch monatliche Raten beglichen wird.
Nach Ablauf dieser Ratenvereinbarung bleibt meist ein Restbetrag übrig, welcher vom Mieter beglichen werden muss. Dafür einen Kredit von einer Bank zu erhalten, ist in der Regel eher schwierig. Folglich müssen Mietkäufer über genügend finanzielle Mittel verfügen, um diesen Restbetrag begleichen zu können. Insgesamt muss ein Mietkäufer mit höheren Finanzierungskosten rechnen, denn auch auf den Anzahlungsanteil erhält der Mieter vom Verkäufer keine Verzinsung. Ebenfalls gibt es keine staatlichen Förderungen beim Mietkauf. Infolgedessen muss ein Mietkäufer den Kauf gänzlich aus eigenen Mitteln bestreiten.
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Besonderheiten Mietkauf von Liegenschaften
Mietkaufverträge sind meist sehr individuell und von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Folglich gibt es kein Musterkaufvertrag, welcher für den Mietkauf übernommen werden kann. Wir raten Ihnen deshalb, sich stets an einen Notar für das Aufsetzen eines Mietkaufvertrages zu wenden. Dieser muss wie der normale Kaufvertrag notariell beglaubigt werden.
Folgende Besonderheiten sollten im Mietkaufvertrag festgehalten werden:
- Das Kaufrecht ist zugunsten des Mieters im Grundbuch einzutragen.
- Der Kaufpreis ist im Mietkaufvertrag festgesetzt und lässt sich nicht erhöhen.
- Der Mietzins ist für die gesamte Laufzeit festgelegt.
- Der Mietzins setzt sich zusammen aus der Darlehensrate und der Wohnentschädigung.
- Das Kaufrecht lässt sich vererben und an Dritte übertragen.
- Die Anzahlung ist unter gewissen Umständen (zum Teil) zu erstatten, wenn der Mieter sein Kaufrecht nicht wahrnimmt.
Welche Vorteile bringt der Mietkauf für den Verkäufer?
Grundsätzlich sind wenige Immobilieneigentümer an einem Mietkauf interessiert. Dennoch gibt es gewisse Situationen, in denen der Mietkauf auch für der Verkäufer Sinn macht.
In solchen Situationen macht ein Mietkauf für den Verkäufer Sinn:
- Das Objekt lässt sich schlecht verkaufen.
- Um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, wenn auf der Immobilie noch eine Hypothek lastet.
- Reduzierung der Grundstückgewinnsteuer durch eine längere Haltedauer
- Höhere Immobilienrendite durch die Vermietung
Mietkaufvereinbarung aufheben – Geht das?
Kurz gesagt: Nein bzw. nur in gegenseitigen Übereinstimmung.
In jedem Fall ist ein Mietkaufvertrag verbindlich. Dieser wird wie ein Kaufvertrag notariell beurkundet und ist somit rechtlich binden. Infolgedessen lässt sich dieser nur aufheben, wenn beide Parteien zustimmen. Ist dies nicht der Fall, so ist es nahezu unmöglich, den Mietkaufvertrag aufzuheben. Dieser gilt grundsätzlich als unkündbar. Dies trifft auch dann zu, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Allerdings beinhalten manche Mietkaufvereinbarungen ein Rücktrittsrecht für den Verkäufer, wenn die Raten vom Käufer nicht getilgt werden können. Sobald der Verkäufer allerdings die gesamte vereinbarte Kaufsumme erhalten hat, ist dieser verpflichtet, das Objekt zu übergeben.
Fazit Mietkauf beim Traum vom Eigenheim
Der Mietkauf ist in der Schweiz nicht sehr verbreitet. Die Eigentumsqote in der Schweiz liegt bei rund 40 Prozent, folglich lebt der Grossteil der Bevölkerung in einem Mietobjekt. Bei diesen Zahlen könnte man meinen, dass der Mietkauf ein geeignetes Konstrukt sei, um Mietern dem Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. Dennoch kommt der Mietkauf in der Praxis nur sehr selten zu tragen. Das heisst, der Mietkauf ist nur in Einzelfällen eine geeignete Kaufoption und ansonsten eher selten anzutreffen. Denn meist zahlen Käufer beim Mietkauf schlussendlich mehr für das Objekt, als wenn Sie sich für einen herkömmlichen Kauf entscheiden. Wer also über genügend Eigenkapital verfügt, der ist in der Regel mit einem ‘normalen’ Kauf besser bedient. Allerdings gilt auch hier: Informieren Sie sich bei einem Experten und analysieren Sie Ihre individuelle Ausgangslage, um die besten Lösung für den Kauf einer Immobilie zu tätigen.
