Sie haben ein Grundstück gekauft und möchten darauf ein Einfamilienhaus bauen? Dann ist es in der Schweiz üblich, dass Sie ein Baugesuch einreichen bzw. eine Baubewilligung anfordern müssen. Damit Ihr Anliegen bewilligt wird, sollten Sie sich davor informieren und wissen, worauf Sie besonders achten müssen. Wir haben Ihnen die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
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Der Traum vom Eigenheim ist gross und weit verbreitet. Kein Wunder, möchten junge Familien oder erfolgreiche Singles diesen Traum verwirklichen und den Bau der eigenen vier Wände wahr werden lassen. In der Schweiz sind grundsätzlich alle Bauten, welche eine feste Verbindung zum Boden aufweisen, bewilligungspflichtig. Dies gilt für den Aussenbereich. Im Innern einer Immobilie sind solche bauliche Vorhaben nur dann bewilligungspflichtig, wenn diese mit einer Nutzungsänderung einhergehen. Ebenfalls brauchen Sie für solche Veränderungen eine Bewilligung, wenn diese die Brandsicherheit des Gebäudes beeinflusst.
Gut zu wissen: Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes brauchen Fotovoltaik Systeme auf dem Dach keine Baubewilligung mehr, sofern diese den Vorgaben entsprechen. Über das verkürzte Meldeverfahren ist es Ihnen möglich, dieses System bei der Gemeinde anzumelden.
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone
Grundsätzlich ist in der Schweiz für alle Bauvorhaben, welche sich ausserhalb der Bauzone befinden, der Kanton zuständig. Dennoch müssen Sie in solch einem Fall das Baugesuch bei der Gemeinde einreichen.
Bauvorhaben innerhalb der Bauzone
Alle baulichen Vorhaben innerhalb der Bauzone müssen bei der Gemeinde eingereicht werden.
Welche Bauten benötigen keine Bewilligung?
In der Regel legen die kantonalen Baugesetze fest, welche Bauten keine Bewilligung benötigen.
Baubewilligungspflicht und Baubewilligungsverfahren
Wie in der Schweiz des öfteren üblich, ist auch die Baubewilligungspflicht nicht einheitlich geregelt und es herrschen kantonale Unterschiede. Manchmal bestehen diese Unterschiede auch von Gemeinde zu Gemeinde. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich genau informieren, welche Pflichten in Ihrer Wohngemeinde bzw. im Kanton der geplanten Bauten herrschen.
Folgende Änderungen sind in der Regel bewilligungspflichtig:
- Nutzungsänderungen der Räume
- Änderungen der äusseren Erscheinung
- Massnahmen, welche sich auf Anschlussgebühren auswirken (Frisch- und Abwasser)
- Eidgenössische Bestimmungen und Vorschriften
- Die Vorschriften für ein geplantes Bauvorhaben sind grundsätzlich in den eidgenössischen Bestimmungen und in den kantonalen Baugesetzgebungen sowie in den kommunalen Bau- und Zonenreglementen zu finden. Diese sind für private Personen nicht immer ganz so einfach zu verstehen und benötigen für ein besseres Verständnis oftmals Fachwissen oder Hintergrundkenntnisse.
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Das Baubewilligungsverfahren
Sobald Sie eine Baubewilligung einreichen, wird diese geprüft. Im sogenannten Baubewilligungsverfahren überprüfen die Experten, ob Ihr Projekt mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts und anderen gesetzgebenden Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. So muss das Bauvorhaben der Nutzungszone entsprechen. Dieser Punkt ist bei der Prüfung besonders wichtig.
Gut zu wissen: Nutzungszonen definieren die Art der Nutzung und die Ausgestaltung, Bauabstände, Höhe etc.
Zudem berücksichtigen die Experten ebenfalls zum Beispiel die Grösse der Fenster, die Ausrichtung des Bauvorhabens und andere detaillierte Baupläne, welche Sie einreichen. Ein weiterer wichtiger Teil des Baubewilligungsverfahrens ist, ob das Bauprojekt den Umweltschutzauflagen und dem Interesse der öffentlichen Gesund- und Sicherheit entspricht. Was viele nicht wissen: Während des Baubewilligunsverfahrens werden private Einwände nicht beachtet. Diese müssen beim Zivilrichter geltend gemacht werden. Entspricht Ihr Bauvorhaben den eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bestimmungen, so wird die Baubewilligung erteilt.
Wie lange dauert das Bewilligungsverfahren?
Leider gibt es keine pauschale Antwort darauf, wie lange die Experten für eine Erteilung von Baubewilligungen benötigen. In der Praxis hängt die Dauer von verschiedenen Aspekten ab:
- Die Grösse des Bauvorhabens
- Formelle und materielle Qualität des Baugesuchs
Da der Bau von vielen komplexen und detaillierten Vorschriften abhängt, kann ein Bauvorhaben schnell eingeschränkt werden. Umso sinnvoller ist es, dass Sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks all Vorschriften, Zonenpläne und Reglemente gründlich prüfen. So liegt es immer an Ihnen zu prüfen, ob Ihr geplantes Projekt mit den Vorgaben zusammenpasst.
Unser Tipp: Je gründlicher Sie das Baugesuch erstellen und je mehr Zeit Sie in die Zusammenstellung der Unterlagen investieren, umso schneller sind die Ämter in der Regel mit der Prüfung und somit ist die Dauer der Baugesuche ebenfalls kürzer.
Baugesuch Ablauf und Einsprache
Wenn Sie sich für ein Bauvorhaben wie zum Beispiele eine Pergola entschieden haben, dann ist das Baugesuch bei der Gemeindeverwaltung mit dem offiziellen Baugesuchsformular und den erforderlichen Unterlagen einzureichen. Um eine mögliche Weiterleitung kümmert sich ebenfalls die Gemeindeverwaltung. Nach der formellen Prüfung liegen die Unterlagen im sogenannten ordentlichen Verfahren öffentlich zur Einsicht. Mittels Publikation wird anschliessend über das Bauprojekt informiert und auch die Einsprachefrist beginnt zu diesen Zeitpunkt.
Anzeigeverfahren
Im Anzeigeverfahren hingegen werden lediglich direkt Betroffene angeschrieben. Beide Verfahren berechtigen Beteiligte zur Einsprache gegen das Bauprojekt. Die Erfahrung zeigt, dass auch gegen Projekte, welche alle Auflagen erfüllen, oftmals Einsprache erhoben wird.
Gut zu wissen: Beim Anzeigeverfahren können Sie alle direkt von Ihrem Bauvorhaben Betroffenen die Plangrundlagen mitunterschreiben lassen oder eine unterschriebene Einverständniserklärung beilegen. Dadurch kann es sein, dass der Bewilligungsprozess oft deutlich verkürzt wird.
Das Baugesuch richtig und detailliert stellen
Lassen Sie sich Zeit beim Planen Ihres Bauprojektes. Je umfassender und detaillierter Sie das Baugesuch stellen, umso schneller ist die Baubewilligung vollbracht. Dabei ist es wichtig, dass Sie dieses vollständig und reglementkonform ausfüllen und verständlich darstellen. Müssen Sie Dokumente nachreichen, verzögert sich der ganze Ablauf merklich. Wir raten Ihnen, sich von einer kompetenten Fachperson unterstützen zu lassen. Diese weiss genau, worauf es beim Baugesuch stellen ankommt und steht Ihnen beratend zur Seite.
Der richtige Umgang mit Baubehörden und Involvierten
Treten Sie bereits frühzeitig mit den lokalen Baubehörden in Kontakt. Dadurch können Sie bei der Planung die Vorschriften und Anforderungen in Bezug auf das Bauprojekt klären und sich ideal vorbereiten. Zudem sollten Sie sich das Besprochene schriftlich bestätigen lassen, sodass Sie zu einem späteren Zeitpunkt darauf zurückgreifen können, falls Unstimmigkeiten entstehen.
Bewilligungspflichtig – ja oder nein?
Ebenfalls lohnt es sich frühzeitig abzuklären, ob Ihr Bauprojekt bewilligungspflichtig ist oder nicht. Sollte dieses bewilligungspflichtig sein, raten wir Ihnen, den Ablauf des Bewilligungsprozesses zu klären. Informieren Sie sich über alle involvierten Parteien und in welcher Form Sie Ihren Antrag einreichen müssen. Dadurch können Sie bereits vorab unangenehme Themen oder Herausforderungen eingrenzen und das Bauvorhaben von beispielsweise gewissen Bauten und Anlagen beschleunigen.
Unser Tipp: Pflegen Sie das Verhältnis zu Ihren Nachbarn. Diese sind meist die Ersten, welche Einspruch gegen Baubewilligungen einlegen. Kommunizieren Sie offen über Ihr Vorhaben auf dem Grundstück und beantworten Sie die Fragen der Nachbarschaft. Dadurch können Sie frühzeitig Missverständnisse aus dem Weg räumen und einen möglichen Einspruch verhindern.
Gültigkeit Baubewilligung
Grundsätzlich sind in den meisten Kantonen der Schweiz Baubewilligungen zwei Jahre gültig. In der genannten Frist müssen die Arbeiten für das Bauprojekt begonnen werden. Je nach Gemeinde können Sie eine Baubewilligung auch um ein oder zwei Jahre verlängern. Dies ist allerdings sehr unterschiedlich. Planen Sie zum Beispiel einen Wintergarten und lassen Sie die Frist verstreichen, so ist ein späterer Baubeginn widerrechtlich.
Widerrechtliche Bauten und Anlagen
Von der Planung über das Einreichen der Baugesuche bis hin zur Einhaltung der Bewilligungsfrist sollten Sie sich immer an den rechtlichen Ablauf halten. Tun Sie das nicht, müssen Sie mit weitreichenden Konsequenzen rechnen. So sind vorsätzliche Verstösse gegen das Planungs- und Baugesetz in der Schweiz strafbar. Beginnen Sie zum Beispiel ohne Baubewilligung mit dem Wintergarten Bau, so muss dieser rückgängig gemacht werden, um den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die Behörden verstehen dabei keinen Spass und sprechen in der Regel hohe Strafen aus.
Checkliste und Tipps zum Baubewilligungsverfahren
- Gespräch im Voraus suchen: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit den verschiedenen Behörden auf und nehmen Sie einen Experten zur Unterstützung zur Seite für die Umsetzung der Baubewilligung.
- Offizielles Baugesuchsformular nutzen: In der Gemeindeverwaltung finden Sie das offizielle Baugesuchsformular. Darin sind alle Anforderungen, Angaben und notwendigen Unterlagen klar ersichtlich.
- Vereinfachtes Anzeigeverfahren: Solang keine Auflagen, Interessen oder Nachbarn tangiert werden, wird Ihr Bauvorhaben im vereinfachten Anzeigeverfahren abgewickelt. Das heisst, das Bauvorhaben wird nicht öffentlich ausgeschrieben.
- Ordentliches Baubewilligungsverfahren: Beim ordentlichen Baubewilligungsverfahren wird das Bauvorhaben öffentlich ausgeschrieben und in der Regel vor Ort mit Bauprofilen ausgesteckt. Dieses Verfahren ermöglicht Nachbarn, sich zu informieren oder auch Einspruch zu erheben.
- Fristen und Verfahrensdauer einhalten: Abhängig vom Kanton oder der Gemeinde sind die Fristen unterschiedlich. Abklärungen, Einsprachen oder unvollständige Dokumente können zudem ebenfalls zu Verzögerungen führen.
- Bau erst nach Baufreigabe: Sie dürfen mit dem Bau Ihres Bauprojektes erst nach Eintreffen des rechtskräftigen Bauentscheides und der Baufreigabe beginnen. Die Rechtskraft beginnt 30 Tage nach der Ausstellung des Bewilligungsentscheids.
- Baubewilligungsgebühren: Die Gebühren für die Bewilligung ist abhängig von den im Baugesuch abhängigen Baukosten.
FAQ Baubewilligung anfordern
Wer erteilt die Baubewilligung?
In der Regel wird die Baubewilligung durch die Gemeinde erteilt. Ist die Gemeinde in einem umstrittenen Bewilligungsverfahren Partei, so tritt das Departement für Bau und Umwelt an ihre Stelle (§ 113 Abs. 1 PBG).
Wie lange dauert es bis zur Baubewilligung?
Wie lange es dauert bis die Baubewilligung eintrifft ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Wird ein Baugesuch vollständig und ohne Mängel (fehlerfrei) eingereicht, dauert einVerfahren im Idealfall rund 3 Monate.
Wie viel kostet eine Baubewilligung?
Die Kosten für eine Baubewilligung ist von den im Baugesuch genannten Baukosten abhängig.
Wer stellt das Baugesuch?
Das Baugesuch wird von der Person gestellt, welche ein Bauprojekt umsetzen möchte. In der Regel holen diese den Rat eines Experten ein oder lassen das Baugesuch durch diesen erstellen.
