Sobald Sie ein Grundstück verkaufen, erhalten Sie den Reingewinn, welcher versteuert werden muss. Zur sogenannten Grundstückgewinnsteuer gibt es zahlreiche Informationen, Tipps und Wissen, welche für den Verkäufer relevant sind. Was Sie dazu wissen müssen, haben wir Ihnen in diesem Beitrag zusammengefasst.
Bei fast jedem Grundstückverkauf fällt ein Reingewinn an, den der Verkäufer versteuern muss. Die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Je länger ihm das Grundstück gehörte, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen die, welche ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen.
Die Grundstückgewinnsteuer – Definition
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine sogenannte Sondersteuer. Des Weiteren ist die Grundstückgewinnsteuer eine kantonale Steuer. Diese erfasst den Gewinn bzw. den Wertzuwachsgewinn aus dem Verkauf eines Grundstückes oder eines Grundstückanteils.
So geht ein Anteil des Reingewinns an den Kanton und an die Gemeinde. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, indem das Grundstück liegt.
Wann fällt die Grundstückgewinnsteuer an?
Zum Zeitpunkt eines Verkaufs wird ein Grundstückgewinn realisiert. Für einen zivilrechtlichen Verkaufsabschluss ist ein Vertrag (bzw. ein Testament oder Ähnliches) und die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch notwendig. Am Tag der Grundbucheintragung entsteht dann die Steuerschuld.
Unter gewissen Voraussetzungen kann aber ein Aufschub der Steuerzahlung erwirkt werden. Mehr dazu weiter unten.
Zudem gibt es einige Fälle, in denen die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben wird. Dazu zählen:
- Landeskirchen
- gemeinnützige Institutionen
- Kantone
- Gemeinden
- der Bund und seine Anstalten
- öffentlich-rechtliche Körperschaften
In welchen Kantonen erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer?
Nicht in allen Kanton wird die Besteuerung des Grundstückgewinnes gleich besteuert. In den folgenden Kantonen erhebt die Gemeinde die Steuer:
- Kanton Zug
- Kanton Zürich
In welchen Kantonen erhebt die Gemeinde und der Kanton die Grundstückgewinnsteuer?
In manchen Kantonen wird die Besteuerung sowohl durch die Gemeinde als auch durch den Kanton durchgeführt. In diesen Kantonen ist dies ein übliches Vorgehen:
- Kanton Basel-Stadt
- Kanton Bern
- Kanton Freiburg
- Kanton Graubünden
- Kanton Jura
- Kanton Obwalden
- Kanton Schaffhausen
In welchen Kantonen erhebt der Kanton die Grundstückgewinnsteuer?
- Kanton Aargau
- Kanton Appenzell-Innerrhoden
- Kantone Appenzell-Ausserrhoden
- Kanton Basel-Land
- Kanton Genf
- Kanton Glarus
- Kanton Luzern
- Kanton Neuenburg
- Kanton Nidwalden
- Kanton St.Gallen
- Kanton Schwyz
- Kanton Solothurn
- Kanton Tessin
- Kanton Thurgau
- Kanton Uri
- Kanton Wallis
- Kanton Waadt
In diesen Kantonen nehmen die Gemeinden in der Regel am Ertrag teil. Zudem wird der Grundstückgewinn in den meisten Kantonen einzeln besteuert.
In welchen Kantonen wird der Grundstückgewinn nicht einzeln besteuert?
In den folgenden Kantonen wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert:
- Kanton Basel-Land
- Kanton Bern
- Kanton Graubünden
- Kanton Jura
- Kanton Schwyz
Definition Grundstück im Zivilgesetzbuch
Neben Liegenschaften und Bauten fallen beispielsweise Miteigentumsanteile an Grundstücken darunter oder im Grundbuch eingetragene selbstständige und dauernde Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten. Steuerpflichtig ist die Person, die das Grundstück verkauft, das ist in der Regel der Eigentümer. Dem Gemeinwesen steht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer i.d.R. ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu. Zahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Gemeinwesen die Verwertung des Grundstücks verlangen, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig ist. Weil es in der Regel um viel Geld geht, sollte der Käufer sichergehen, dass der Notar einen Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zurückbehält. – Quelle: Hausinfo.ch
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?
Manchmal wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben und ist somit nicht sofort fällig. In diesen Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben:
- Eigentumswechsel bei einer Erbschaft
- Schenkung
- Erbvorbezug
- Trennung oder Scheidung
- Handänderung zwischen Ehepartnern im Güterrecht
Doch auch wenn die Tilgung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wurde, muss die Grundstückgewinnsteuer nachgezahlt werden, sobald diese später an eine Drittperson verkauft wird. Hierbei ist der ursprüngliche Kaufpreis massgebend und nicht der Übernahmepreis. Allerdings wird die Dauer des Besitzes des einstigen Eigentümers angerechnet.
Ebenfalls kann die Grundstückgewinnsteuer einer selbst genutzten Liegenschaft aufgehoben werden, wenn der Erlös des Verkaufes innerhalb einer angemessenen Frist(zwei bis vier Jahre) in ein neues Eigenheim in der Schweiz investiert wird.
Ausgeschlossen ist ein Steueraufschub bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie bei vermieteten Liegenschaften. Bei teilweise vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft.
Gut zu wissen: Wenn Sie einen hohen Verkaufsgewinn erwarten, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf noch ein paar Jahre zu warten, um von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Ab einer bestimmten Besitzdauer ist der maximale Steuerrabatt erreicht. Im Kanton Zürich beispielsweise ist dies nach 20 Jahren der Fall.
Wer muss die Grundstückgewinnsteuer zahlen?
In der Regel müssen Verkäufer der Immobilie die Grundstückgewinnsteuer zahlen. Allerdings kann auch eine Vereinbarung getroffen werden, dass die Steuer zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
Verkäufer begleicht die Grundstückgewinnsteuer nicht
Die meisten Kantone der Schweiz sind berechtigt, die Grundstückgewinnsteuer beim neuen Besitzer einzutreiben, wenn der Verkäufer diese nicht begleicht. Wenn Sie eine Liegenschaft erwerben, raten wir Ihnen darauf zu achten, dass der Verkäufer die Steuern hinterlegt oder sichergestellt hat. Oder Sie ziehen den Steuerbetrag vom Kaufpreis ab und überweisen diesen direkt der Steuerbehörde.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?
Der steuerbare Gewinn wird wie folgt berechnet:
Veräusserungserlös –Anlagekosten-Wertvermehrende Aufwendungen-Gesetzlich vorgesehene Abzüge= Grundstückgewinnsteuer
Der Veräusserungserlös entspricht dabei dem Verkaufspreis und eventuell zusätzlichen Leistungen.
Die Anlagekosten können Sie aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag entnehmen. Bei Unklarheiten hilft Ihnen das Steueramt weiter.
Wertvermehrende Aufwendungen sind alle Auslagen, welche den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern. Dazu gehören zum Beispiel Renovierungs- und Erschliessungskosten.
Als gesetzlich vorgesehene Abzüge lassen sich beispielsweise die Makler- oder die Handänderungskosten geltend machen.
Proportionaler und progressiver Tarif
Proportionaler Tarif: In den Kantonen Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt wird jeder Gewinn unabhängig von seiner Höhe zum gleichen Steuersatz besteuert. Zudem berücksichtigen diese Kantone die Besitzdauer mit einem degressiven Steuersatz.
Progressiver Tarif: Die anderen Kantone kennen hingegen einen progressiven Tarif, der je nach Höhe des Gewinnes variiert.
Was ist ein Spekulationszuschlag?
Je länger die Immobilie in Ihrem Besitz ist, desto niedriger ist die Grundstückgewinnsteuer. Um Immobilienspekulationen entgegenzuwirken, gibt es in einigen Kantonen bei einer Besitzdauer von unter 5 Jahren einen Steuerzuschlag.
Was kann von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden?
Es ist möglich anfallende Verkaufskosten von der Grundstückgewinnsteuer abzuziehen.
Dazu gehören folgende Kosten:
- Maklerkosten
- Notarkosten
- Werbekosten
- Kosten für wertvermehrende Investitionen
Fazit Grundstückgewinnsteuer
Je länger Ihnen das Grundstück gehört, umso niedriger fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Lassen Sie sich vor dem Verkauf individuell beraten und profitieren Sie vom Wissen eines Steuerberaters, welcher Sie beim sparen von Steuern unterstützt.
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Was ist eine Libor-Hypothek?
Bei einer Libor-Hypothek passt das Finanzinstitut über die Laufzeit der Hypothek den Zinssatz in regelmässigen Abständen dem Libor-Zinssatz (neu dem Saron) an. Libor steht dabei für London Interbank Offered Rate. Dieses Hypothekarmodell folgt den Zinsschwankungen und die Banken erheben auf den Zinssatz meist zusätzlich noch eine Marge. Diese liegt in der Regel zwischen 0.65 und 1.3 Prozent und bleibt während der Laufzeit konstant.
Insbesondere Hauskäufer, welche das Risiko steigender Zinsen eingehen können, entscheiden sich für dieses Hypothekarmodell. Denn sinkt der Zinssatz, dann wird die Hypothek günstiger. Gleichzeitig steigt das Risiko eines möglichen Zinsanstiegs, da die Zinssicherheit bei der Libor Hypothek nicht gegeben ist.
Wie funktioniert die Libor-Hypothek?
Vergleicht man die Libor-Hypotheken mit anderen Hypothekarmodellen so ist diese auf lange Sicht meist die günstigste Lösung. Festhypotheken zählen hingegen zu den teuersten Varianten.
Der Libor bzw. der Saron ist ein Mittelwert aus Zinsen, zu dem sich die Banken auf dem europäischen Geldmarkt für eine Laufzeit von bis zu zwölf Monaten gegenseitig Geld leihen oder leihen würden. Da der Libor, wie bereits erwähnt auf Ende 2021 abgeschafft wurde, wird diese Art von Hypothek nun Saron-Hypothek genannt.
Was die Abschaffung des Libor bedeutet
Weil der Libor zu wenig repräsentativ ist und für viele Laufzeiten gar keine echten Geschäfte abgeschlossen werden, wurde dieser Ende 2021 abgeschafft. Ausserdem haben Banken den Libor zu den eigenen Gunsten beeinflusst, um Verluste zu vermeiden oder Gewinnen zu erhalten.
Dennoch gibt es Geldmarkt-Hypotheken auch noch nach der Abschaffung des Libors. Der Nachfolgezinssatz für den Libor ist in der Schweiz der Saron (Swiss Average Rate Overnight). Dieser wird von der SNB und der Börsenbetreiberin SIX auf Basis der tatsächlich durchgeführten Transaktionen von Finanzinstituten berechnet. Folglich ist der Saron nicht manipulierbar.
Der Saron ist ein Zinssatz, welcher nur einen Tag seinen Wert behält. Eine Arbeitsgruppe der Nationalbank hat deshalb sieben verschiedene Varianten ausgearbeitet, wie der Saron künftig für Geldmarkt-Hypotheken verwendet werden kann. Die gemeinsame Basis dieser Varianten ist der Compounded Saron, eine Art Durchschnittszins aus der Vergangenheit.
Abschaffung Libor – Auswirkungen für Kreditnehmer
Eine Untersuchung des Vermögenszentrums zeigt allerdings, dass die Kreditnehmer keine Veränderung spüren werden. Dies aufgrund dessen, da sich der Saron praktisch gleich entwickelt wie der 3-Monats-Libor.
Allerdings haben einzelne Banken die Rahmenlaufzeit der Hypotheken auf 2021 beschränkt und manche bieten ein solches Hypothekarmodell aktuell nicht mehr an. Als Alternative wird den Kunden die Festhypothek empfohlen bei denen die Banken deutlich mehr verdienen. Wie sich das in Zukunft verhalten wird, ist noch unklar. Es ist auch möglich, dass die Banken die Umstellung auf den Saron nutzen, um die Zinsen zu erhöhen und deren Gewinn zu erhöhen.
Bislang stellten Geldmarkt-Hypotheken immer die preiswerteste Form für die Finanzierung einer Immobilie dar. Wir wissen zum Beispiel, dass Sie beim HEV der Schweiz und dem VZ Vermögenszentrum weiterhin Geldmarkt-Hypotheken mit einer Laufzeit von 5 Jahren abschliessen lassen können.
Wenn Sie sich für ein solches Modell interessieren, dann lassen Sie sich am Besten gründlich und persönlich beraten.
Gegen hohe Zinsen absichern
Wie bereits erwähnt, ist der Zinssatz einer Geldmarkt-Hypothek den Kursschwankungen ausgesetzt. Allerdings können sich Kreditnehmer gegen hohe Zinsen auf unterschiedliche Weise absichern.
So können Sie mit einem sogenannten Zinsdach festlegen, wie viel Zinskosten Sie höchstens für die Geldmarkt-Hypothek ausgeben möchte. Für diese Absicherung bezahlen Sie eine Prämie, welche vom aktuellen Zinsniveau, der Zinsobergrenze und der Laufzeit abhängt.
Gut zu wissen: Je tiefer das Zinsdach, desto höher fallen die Absicherungskosten aus.
Oftmals sind Zinsabsicherungen für Geldmarkt-Hypotheken obligatorisch. Ist dies der Fall, können Kreditnehmer meist nur zwischen zwei verschiedenen Maximalzinssätzen und Laufzeiten wählen. Überdies hinaus ist es gut zu wissen, dass sich Zinsabsicherungen mit einer Laufzeit von unter 5 Jahren grundsätzlich nicht lohnen. Dafür müssten die Zinsen innerhalb kürzester Zeit drastisch steigen, damit die Absicherung überhaupt zum Tragen kommt. Folglich macht eine Zinsabsicherung erst für eine Laufzeit von über fünf Jahren Sinn.
Wenn Sie sich gegen eine Zinsabsicherung entscheiden und der Referenzzinssatz stark ansteigen würde, dann können Sie auch in eigener Sache Geld zur Seite legen.
Negativzinsen
Seit 2011 haben die Banken eine zusätzliche Klausel in die Hypothekarverträge eingebaut. Diese schützt die Banken davor, dass sie den Kreditnehmern im Extremfall Zinsen zahlen muss. Würde diese Klausel nicht bestehen und der Zinssatz unter null fallen, wären die Banken verpflichtet, den Hypothekarkunden Zinsen zu bezahlen.
Fazit Libor-Hypotheken
Die Libor bzw. Geldmarkt-Hypothek gilt noch immer als eine günstige Finanzierungslösung für den Kauf eines Eigenheimes. Ob diese Art von Hypothekarmodell zu Ihren individuellen Bedürfnissen und finanzieller Lage passt, das sollten Sie mit einem Finanzexperten ganz genau besprechen. Vergleichen Sie die unterschiedlichen Hypotheken und lassen Sie sich die Vor- und Nachteil der einzelnen Modelle aufzeigen. Nur so finden Sie ein passendes Modell für Sie und Ihre Liebsten!
Mit Leidenschaft für unsere Leser und Eigentümer.
