Wenn Sie als Kreditnehmer die Hypothek frühzeitig auflösen möchten, kann Ihre Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Doch was hat es damit auf sich? Wie hoch sind die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung? In diesem Artikel verraten wir Ihnen mehr dazu.
Definition Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Betrag, welcher von der Bank als Entschädigung für die ausserplanmässige Zurückzahlung der Festzinshypothek erhoben wird. Folglich heisst das, wenn Sie als Kreditnehmer frühzeitig den Ausstieg aus der Hypothek planen, dann werden Sie der Bank höchst wahrscheinlich ein Schadensersatzzahlung bezahlen müssen, welche unter dem Begriff Vorfälligkeitsentschädigung bekannt ist.
In Ihrem Kreditvertrag zwischen der Bank und Ihnen als Kreditnehmer ist festgelegt, ob eine solche Entschädigung bezahlt werden muss. Üblicherweise wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Festhypothek und bei der Libor-Hypothek angewandt. Der Kreditgeber bzw. die Bank kann mit diesem Strafbetrag die entgangenen Zinseinnahmen decken, welche im Normalfall bis zum Ende der Laufzeit der Hypothek angefallen wären.
Vorfälligkeitsentschädigung – Zeitpunkt der Fälligkeit
Sobald Sie einen frühzeitigen Ausstieg aus Ihrem Kreditvertrag vornehmen, ist die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dieser Strafbetrag ist zu zahlen, wenn die Zinsbildung noch nicht abgelaufen ist und der Kreditgeber einen finanziellen Schaden durch die frühzeitige Kündigung erleidet.
Wieso sollten Sie frühzeitig aus dem Kreditvertrag aussteigen?
Es gibt unterschiedliche Gründe, weshalb Sie als Kreditnehmer den Kreditvertrag mit Ihrer Bank frühzeitig beenden möchten. Diese sind meist sehr individuell oder persönlich. Folgende Gründe gibt es, um Hypotheken frühzeitig zu beenden:
- Sie möchten vom aktuell niedrigen Zinsniveau profitieren
- Sie beabsichtigen die Immobilie zu verkaufen
- Scheidung
- Tod
- Invalidität
Kann eine der Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll sein?
Wie bereits oben erwähnt, können niedrige Zinse einen Grund darstellen, um frühzeitig den Kreditvertrag zu kündigen. Die Wahl, eine günstigere Hypothek zu wählen, steht dem Kreditnehmer frei und kann durchaus eine Option darstellen. Allerdings raten wir Ihnen, die Kosten für die Kündigung der bestehenden Hypothek und die anschliessende Vorfälligkeitsentschädigung genau zu berechnen. Sind die Kosten für den Strafbetrag höher als die niedrigen Zinsen, macht ein frühzeitiger Ausstieg definitiv keinen Sinn.
Ablauf Vorfälligkeitsentschädigung einreichen
Sie möchten wissen, wie der Ablauf aussieht, wenn Sie die Hypothek frühzeitig ablösen möchten? Wir zeigen es Ihnen.
- In Ihrem Kreditvertrag sind alle Vereinbarungen zur Kündigung enthalten. Prüfen Sie als Erstes die Bedingungen und Fristen, welche für die Kündigung vereinbart wurden.
- Als Nächstes sollten Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung durch Ihre Bank berechnen lassen.
- Überlegen Sie sich, welche Anschlusslösung Sie für die Finanzierung und welchen Vertrag Sie danach wählen. Lassen Sie sich folglich Offerten für die Anschlussfinanzierung ausstellen.
- Manchmal lassen Banken mit sich über die Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln. Holen Sie sich bei Bedarf einen Experten zur Seite, welcher Sie bei diesen Verhandlungen unterstützt.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in der Schweiz
Banken wenden für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung eine gängige Formel an. So berechnet der Kreditnehmer die Zinssatz-Zahlungen, welche für die Restlaufzeit anfallen würden. Von diesem Betrag wiederum wird der Wiederanlagezins abgezogen, welche Sie für die Anlage der zurückgezahlten Hypothek am Geld- oder Kapitalmarkt erzielen könnte. Überdies hinaus verrechnet die Bank zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr.
Erklären wir die Berechnung an einem Beispiel:
Wenn Sie eine 10-jährige Hypothek über 500 000 Franken mit einem Festzins von 3 % im Jahr sowie einer Restlaufzeit von 2 Jahren und einem Wiederanlegezins von 1 % gewählt haben, dann entsteht eine Zinsdifferenz von 2 %. Nun wird Ihnen die Bank für die Vorfälligkeitsentschädigung 2 % auf 500 000 Franken über 2 Jahre berechnen. Das sind dann insgesamt also 20 000 Franken.
Je länger die Restlaufzeit dauert, umso höher wird der Betrag, welchen Sie für die frühzeitige Kündigung begleichen werden müssen.
Überprüfung der Höhe der Vofälligkeitsentschädigung
Wichtig zu wissen: Es gibt keine rechtliche Vorschriften, wie die Bank die Strafzahlung berechnen darf. In der Regel wird die Entschädigung wie im oben genannten Beispiel berechnet. Der Schweizerische Bankenombudsman kann Ihnen allerdings bei der Überprüfung der Höhe aushelfen. Die Experten der Bankenombudsman ist eine unabhängige Vermittlungs- und Informationsstelle, welche Kunden bei Streitigkeiten mit der Bank unterstützt.
So können Sie Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Es gibt Möglichkeiten, wie Sie die Zahlung der Vofälligkeitsentschädigung umgehen können. Folgende Möglichkeiten gibt es:
- Verkauf mit bestehender Hypothek: Dies ist zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie mit bestehender Hypothek möglich. Das heisst, Sie verkaufen die Immobilie mitsamt der laufenden Hypothek und der Käufer übernimmt die ausstehenden Zahlungen.
- Mitnahme der Hypothek: Wenn Sie bereits eine neue Liegenschaft im Auge haben, dann können Sie die Hypothek auch mitnehmen. Die alte Hypothek wird dann auf die neue Liegenschaft übertragen. In solch einem Fall kann Ihnen Ihre Bank die notwendigen Auskünfte zur Verfügung stellen und einen angemessenen Vertrag anbieten.
Alternativen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wie bei jedem Vertragsabschluss sollten Sie auch beim Abschluss einer Hypothek die Konditionen und Bedingungen des Vertrages genau und detailliert hinterfragen. Dadurch können Sie vermeiden, dass unangenehme Überraschungen während der Laufzeit der Hypothek entstehen und Sie hohe Kosten begleichen müssen. Überdies hinaus können Sie mit Ihrer Bank über die Vertragskonditionen verhandeln. So gibt es die Möglichkeit, dass Sie mit der Bank bei einer vorzeitigen Kündigung aus dem Vertrag einen Zinsaufschlag vereinbaren. Wie dieser Aufschlag genau definiert wird, besprechen Sie am besten mit Ihrer Bank vor Ort. Stimmen für Sie die Konditionen nicht, dann sollten Sie sich noch ein anderes Angebot bei einem anderen Kreditgeber einholen.
Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen
Es gibt Ausgangssituationen, in denen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen können. Allerdings sind dazu bestimmte Voraussetzungen notwendig. Die Vorgehensweise ist dabei kantonal unterschiedlich. Denn die kantonalen Steuerämter sind der Auffassung, dass die Kantone in der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich frei sind.
Fazit Vorfälligkeitsentschädigung
Lassen sich vor dem frühzeitigen Austritt aus Ihrem Kreditvertrag beraten und wägen Sie die Vor- und Nachteile ab. Macht es in Ihrem Fall Sinn, eine Vorfälligkeitsentschädigung auf sich zu nehmen? Was steht in Ihrem Kreditvertrag? Diese Fragen sollten Sie vor der Kündigung beantworten und erst danach eine Entscheidung treffen. So macht es zum Beispiel Sinn, die Vorfälligkeitsentschädigung einzugehen und eine frühzeitige Ablösung der Hypothek einzugehen, wenn die Summe von niedrigen Zinsen die Schadensersatzzahlung übersteigt. In jedem Fall sollten Sie sich gut beraten lassen und keine übereilte Entscheidung treffen.
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Was ist eine Libor-Hypothek?
Bei einer Libor-Hypothek passt das Finanzinstitut über die Laufzeit der Hypothek den Zinssatz in regelmässigen Abständen dem Libor-Zinssatz (neu dem Saron) an. Libor steht dabei für London Interbank Offered Rate. Dieses Hypothekarmodell folgt den Zinsschwankungen und die Banken erheben auf den Zinssatz meist zusätzlich noch eine Marge. Diese liegt in der Regel zwischen 0.65 und 1.3 Prozent und bleibt während der Laufzeit konstant.
Insbesondere Hauskäufer, welche das Risiko steigender Zinsen eingehen können, entscheiden sich für dieses Hypothekarmodell. Denn sinkt der Zinssatz, dann wird die Hypothek günstiger. Gleichzeitig steigt das Risiko eines möglichen Zinsanstiegs, da die Zinssicherheit bei der Libor Hypothek nicht gegeben ist.
Wie funktioniert die Libor-Hypothek?
Vergleicht man die Libor-Hypotheken mit anderen Hypothekarmodellen so ist diese auf lange Sicht meist die günstigste Lösung. Festhypotheken zählen hingegen zu den teuersten Varianten.
Der Libor bzw. der Saron ist ein Mittelwert aus Zinsen, zu dem sich die Banken auf dem europäischen Geldmarkt für eine Laufzeit von bis zu zwölf Monaten gegenseitig Geld leihen oder leihen würden. Da der Libor, wie bereits erwähnt auf Ende 2021 abgeschafft wurde, wird diese Art von Hypothek nun Saron-Hypothek genannt.
Was die Abschaffung des Libor bedeutet
Weil der Libor zu wenig repräsentativ ist und für viele Laufzeiten gar keine echten Geschäfte abgeschlossen werden, wurde dieser Ende 2021 abgeschafft. Ausserdem haben Banken den Libor zu den eigenen Gunsten beeinflusst, um Verluste zu vermeiden oder Gewinnen zu erhalten.
Dennoch gibt es Geldmarkt-Hypotheken auch noch nach der Abschaffung des Libors. Der Nachfolgezinssatz für den Libor ist in der Schweiz der Saron (Swiss Average Rate Overnight). Dieser wird von der SNB und der Börsenbetreiberin SIX auf Basis der tatsächlich durchgeführten Transaktionen von Finanzinstituten berechnet. Folglich ist der Saron nicht manipulierbar.
Der Saron ist ein Zinssatz, welcher nur einen Tag seinen Wert behält. Eine Arbeitsgruppe der Nationalbank hat deshalb sieben verschiedene Varianten ausgearbeitet, wie der Saron künftig für Geldmarkt-Hypotheken verwendet werden kann. Die gemeinsame Basis dieser Varianten ist der Compounded Saron, eine Art Durchschnittszins aus der Vergangenheit.
Abschaffung Libor – Auswirkungen für Kreditnehmer
Eine Untersuchung des Vermögenszentrums zeigt allerdings, dass die Kreditnehmer keine Veränderung spüren werden. Dies aufgrund dessen, da sich der Saron praktisch gleich entwickelt wie der 3-Monats-Libor.
Allerdings haben einzelne Banken die Rahmenlaufzeit der Hypotheken auf 2021 beschränkt und manche bieten ein solches Hypothekarmodell aktuell nicht mehr an. Als Alternative wird den Kunden die Festhypothek empfohlen bei denen die Banken deutlich mehr verdienen. Wie sich das in Zukunft verhalten wird, ist noch unklar. Es ist auch möglich, dass die Banken die Umstellung auf den Saron nutzen, um die Zinsen zu erhöhen und deren Gewinn zu erhöhen.
Bislang stellten Geldmarkt-Hypotheken immer die preiswerteste Form für die Finanzierung einer Immobilie dar. Wir wissen zum Beispiel, dass Sie beim HEV der Schweiz und dem VZ Vermögenszentrum weiterhin Geldmarkt-Hypotheken mit einer Laufzeit von 5 Jahren abschliessen lassen können.
Wenn Sie sich für ein solches Modell interessieren, dann lassen Sie sich am Besten gründlich und persönlich beraten.
Gegen hohe Zinsen absichern
Wie bereits erwähnt, ist der Zinssatz einer Geldmarkt-Hypothek den Kursschwankungen ausgesetzt. Allerdings können sich Kreditnehmer gegen hohe Zinsen auf unterschiedliche Weise absichern.
So können Sie mit einem sogenannten Zinsdach festlegen, wie viel Zinskosten Sie höchstens für die Geldmarkt-Hypothek ausgeben möchte. Für diese Absicherung bezahlen Sie eine Prämie, welche vom aktuellen Zinsniveau, der Zinsobergrenze und der Laufzeit abhängt.
Gut zu wissen: Je tiefer das Zinsdach, desto höher fallen die Absicherungskosten aus.
Oftmals sind Zinsabsicherungen für Geldmarkt-Hypotheken obligatorisch. Ist dies der Fall, können Kreditnehmer meist nur zwischen zwei verschiedenen Maximalzinssätzen und Laufzeiten wählen. Überdies hinaus ist es gut zu wissen, dass sich Zinsabsicherungen mit einer Laufzeit von unter 5 Jahren grundsätzlich nicht lohnen. Dafür müssten die Zinsen innerhalb kürzester Zeit drastisch steigen, damit die Absicherung überhaupt zum Tragen kommt. Folglich macht eine Zinsabsicherung erst für eine Laufzeit von über fünf Jahren Sinn.
Wenn Sie sich gegen eine Zinsabsicherung entscheiden und der Referenzzinssatz stark ansteigen würde, dann können Sie auch in eigener Sache Geld zur Seite legen.
Negativzinsen
Seit 2011 haben die Banken eine zusätzliche Klausel in die Hypothekarverträge eingebaut. Diese schützt die Banken davor, dass sie den Kreditnehmern im Extremfall Zinsen zahlen muss. Würde diese Klausel nicht bestehen und der Zinssatz unter null fallen, wären die Banken verpflichtet, den Hypothekarkunden Zinsen zu bezahlen.
Fazit Libor-Hypotheken
Die Libor bzw. Geldmarkt-Hypothek gilt noch immer als eine günstige Finanzierungslösung für den Kauf eines Eigenheimes. Ob diese Art von Hypothekarmodell zu Ihren individuellen Bedürfnissen und finanzieller Lage passt, das sollten Sie mit einem Finanzexperten ganz genau besprechen. Vergleichen Sie die unterschiedlichen Hypotheken und lassen Sie sich die Vor- und Nachteil der einzelnen Modelle aufzeigen. Nur so finden Sie ein passendes Modell für Sie und Ihre Liebsten!
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