Insbesondere beim Frühlingsputz betrachten Mieter die Mietwohnung noch genauer. Dabei fallen oftmals Dinge auf, welche zusätzlich optimiert werden können. Doch wie sieht es rechtlich in der Mietwohnung aus? Dürfen Mieter bauliche Anpassungen in der gemieteten Wohnung vornehmen?
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Ein neuer Teppichboden, neue Gartenplatten oder ein Springbrunnen vor dem Eingang der Mietwohnung würde dem Zuhause einen neuen Eindruck verleihen. Doch Vorsicht, Mietern ist es nicht erlaubt, grössere bauliche Anpassungen einfach selbst durchzuführen, ohne den Vermieter vorab zu informieren bzw. eine Bewilligung einzuholen.
Schriftliche Erlaubnis für bauliche Anpassungen
Eins vorneweg: Gemäss Art. 260a OR sind bauliche Veränderungen durch den Mieter ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt.
Das heisst für sämtliche Umbauten benötigen Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters. Wenn Mieter sich nicht an diese Regelung halten, dann kann der Vermieter unter Umständen den Mieter fristlos kündigen. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn die Umbauten oder baulichen Veränderungen einen ernsthaften Schaden am Mietobjekt verursachen. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter dennoch verlangen, die baulichen Anpassungen beim Ende des Mietverhältnisses rückgängig zu machen.
Schriftliche Vereinbarung mit Vermieter treffen
Damit sich beide Parteien einigen und absichern können, ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und Mieter bei baulichen Umbauten notwendig. Denn gemäss Art. 260a OR können Mieter beim Auszug eine Entschädigung für den hinterlassenen Mehrwert verlangen. Ob die Mieter oder der Vermieter die Kündigung ausgesprochen haben, spielt dabei keine Rolle. Um dies bereits vor der Kündigung zu regeln, hilft die schriftliche Vereinbarung. Diese beinhaltet das investierte Geld des Mieters und den Entschädigungsanspruch und ob der Vermieter den Umbau erlaubt hat. In der Regel wird für die Bezifferung der Entschädigung die paritätische Lebensdauertabelle zurate gezogen. Damit lassen sich die Kosten einfacher definieren und den Wert am Ende des Mietverhältnisses bestimmen.
Haben Mieter Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung?
Mieter haben beim Auszug ebenfalls Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung, wenn in der schriftlichen Zustimmung des Vermieters keine Zahlen festgehalten sind. In der Regel ist es dann allerdings schwierig, eine Einigung über die Summe zu finden und eine Mietschlichtungsbehörde oder das Gericht sorgt dann für Klarheit.
Ebenfalls können Vermieter verlangen und dies schriftlich Festhalten, dass die baulichen Veränderungen beim Auszug rückgängig gemacht werden müssen. Dies ist möglich, wenn der Mieter ausdrücklich zugestimmt hat.
Zudem hat ein Mieter keinen Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung, wenn dies in der Vereinbarung so festgehalten wurde und der Vermieter sich mit einer Unterschrift damit einverstanden erklärt hat.
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Mündliche Zustimmung des Vermieters
Leider nehmen einige Mieter bauliche Umbauten in der Wohnung vor, welche der Vermieter nur mündlich bewilligt hat. Dies ist nach Art. 260a OR eindeutig nicht ausreichend, da von einer «schriftlichen» Zustimmung die Rede ist. Folglich ist nach diesem Wortlaut eine mündliche Zustimmung nicht ausreichend. Wenn eine Veränderung nur mit einer mündlichen Zustimmung erfolgt, kann der Mieter keinen Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung geltend machen.
Im Einzelfall kann das natürlich stossend sein. Deshalb kennt die Schweizer Rechtsordnung den Notbehelf des Rechtsmissbrauchs. Laut Art. 2 des Zivilgesetzbuchs ist definiert: «Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz». Darauf kann sich ein Mieter unter Umständen berufen, wenn er gestützt auf eine mündliche Zustimmung des Vermieters viel Geld in den Umbau seiner Mietwohnung investiert hat und der Vermieter mit seiner mündlichen Zustimmung einen offenbaren Missbrauch erzwungen hergeleitet hat.
Gut zu wissen: Ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch liegt nur in seltenen Fällen vor.
Vorlage schriftliche Vereinbarung bauliche Anpassungen
Wie bereits erwähnt, ist eine schriftliche Vereinbarung und Zustimmung für Anpassungen, Veränderungen oder Umbauten in einer gemieteten Wohnung notwendig. So sollten Mieter immer frühzeitig den Vermieter über eine solche Veränderung informieren und erst nach der Zustimmung mit den Umbauten beginnen.
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VEREINBARUNG BAULICHE ANPASSUNGEN
Nutzen Sie die AIMMO Vorlage, um bauliche Anpassungen in der Mietwohnung zu bewilligen.
Der Download zum Dokument steht ihnen gleich zur Verfügung. Kostenlos.
Fazit Umbauten, Veränderungen, Verbesserung in der Mietwohnung
Umbauten, Veränderungen oder Optimierungen können das Eigenheim durchaus verschönern. Wichtig ist es dabei, dass Mieter in einer Mietwohnung stets den Vermieter vor einem solchen Vorhaben um Erlaubnis bitten und eine schriftliche Bewilligung einholen. Dadurch kann der Vermieter Haus und Wohnung schützen und eine Wertminderung verhindern. Denn nicht jeder Umbau muss eine positive Veränderung herbeiführen. Ebenfalls reicht eine mündliche Bewilligung nicht aus, um ein solches Vorhaben umsetzen zu dürfen.
FAQ Anpassung Mietwohnung
Was darf der Mieter verändern?
Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters die Wohnung grundlegend verändern. Dazu gehören bauliche Umbauten in und ausserhalb der Wohnung und alle Veränderungen, welche nicht so einfach Rückgängig gemacht werden können.
Dürfen Mieter einen neuen Parkettboden legen ohne den Vermieter zu informieren?
Grundsätzlich benötigt jede grössere Veränderung in der Wohnung oder Haus zur Miete eine schriftliche Zustimmung des Vermieters.
Müssen Mieter Umbauten beim Auszug rückgängig machen?
Ob Mieter die getätigten Umbauten wieder zurückbauen müssen, hängt davon ab, was der Mieter und Vermieter in der Vereinbarung festgehalten haben. Grundsätzlich ist das Mietobjekt so zu übergeben, wie es der Mieter beim Einzug bezogen hat.
