Tragbarkeit Hypothek – Können Sie sich die Hypothek leisten?

Tragbarkeit beim Erwerb einer Immobilie

Die Tragbarkeit der Hypothek spielt beim Kauf einer Liegenschaft eine zentrale Rolle. So ist diese massgebend dafür, ob Sie sich Ihr zukünftiges Traumobjekt auch langfristig leisten können. So kommen bei der Berechnung der Tragbarkeit zwei wichtige Faktoren zum Zuge: Sowohl das Bruttoeinkommen als auch die jährlichen Ausgaben für das Objekt werden bei der Berechnung berücksichtigt. Des Weiteren können Sie die Tragbarkeit im Einzelfall berechnen, indem die laufenden Kosten der Liegenschaft und Ihr Einkommen ins Verhältnis gesetzt werden.

Als Faustregel gilt dabei: Eine Liegenschaft gilt als tragbar, wenn die monatlich anfallenden Kosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Kreditgeber betrachten Ihr Einkommen deshalb als ein wichtiges Kriterium dafür, ob Ihnen die gewünschte Hypothek gewährt werden kann oder nicht. Die Prozentanzahl dieser Berechnung ergibt dann schlussendlich die Tragbarkeit.

So möchten Ihr Kreditgeber sicherstellen, dass die Wohnkosten in einem ausgeglichenen Verhältnis zu Ihrem Einkommen stehen, sodass Sie langfristig nicht in Zahlungsverzug geraten.

Als allgemeine Faustregel gilt: Die Wohnkosten der Liegenschaft sollten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen.

Allerdings akzeptieren einige Kreditinstitute bei der Vergabe der Hypothek eine Tragbarkeit von bis zu 38 Prozent.

Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Die monatliche laufenden Kosten, welche für die Tragbarkeitsberechnung massgebend sind, setzen sich aus dem kalkulatorischen Zins, den Amortisationskosten sowie den Nebenkosten Ihrer Liegenschaft zusammen.

Kalkulatorischer Zins

Die Kreditinstitute verwenden für die Berechnung der Tragbarkeitsrechnung nicht den tatsächlichen Zinssatz. Hierfür wird der sogenannte kalkulatorische Zinssatz verwendet. Dieser liegt grundsätzlich über dem aktuellen Wert. Folglich fallen die Kosten bei der Berechnung der Tragbarkeit der Hypothek deutlich höher aus als im Hypothekarangebot.

Dies ist ein übliches Vorgehen für die Berechnung, da die Finanzinstitute sichergehen wollen, dass Sie auch bei steigenden Zinsen die Kosten decken können.

Amortisation

Des Weiteren werden auch die Kosten für die Amortisation (Abzahlung) der zweiten Hypothek in die Tragbarkeitsberechnung miteinbezogen.

Nebenkosten

Ebenfalls spielen die Nebenkosten bei der Berechnung der Tragbarkeit eine Rolle. So fallen alle Unterhaltskosten einer Liegenschaft unter die Nebenkosten. Dazu zählen zum Beispiel die Heiz- und Stromkosten wie auch die verschiedenen Versicherungsprämien.

Welche Voraussetzungen müssen Sie für die Aufnahme einer Hypothek erfüllen?

Sobald Sie eine eigene Liegenschaft erwerben möchten und dazu eine Hypothek benötigen, wird die Bank Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse prüfen. Folgende Kriterien sind gute Voraussetzungen für die Verhältnisprüfung:

• Beruf in einer krisensicheren Branche
• Mehrjährige Selbstständigkeit
• Geregeltes und regelmässiges Einkommen
• Keine Betreibungen
• Genügend Eigenmittel
• Die Liegenschaftskosten liegen unter einem Dritte in Verhältnis zu Ihrem Verdienst

Eigenkapital für die Hypothek

Es ist üblich, dass Sie mindesten 20 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft als Eigenkapital besitzen. Des Weiteren liegt die Kreditgrenze bei den meisten Banken bei 80 Prozent.

Je mehr Eigenmittel Sie in die Finanzierung der Liegenschaft einbringen, umso mehr sinken die monatlichen Finanzierungskosten.

Als Eigenkapital können Sie sowohl Ersparnisse, Ihr Bankguthaben als auch das Guthaben der Vorsorge Lösung Säule 3a verwenden.

Gut zu wissen: Wenn Sie die Säule 3a für die Finanzierung einer Liegenschaft verwenden, dann gilt folgende Faustregel: 120 minus Ihr Alter. Gehen wir davon aus, dass Sie 60 Jahre alt sind, dann sollte die Summe nicht mehr als 60 % betragen.

So berechnen Sie die Tragbarkeit der Hypothek

Bei der Berechnung der Tragbarkeit der Hypothek spielen folgende Punkte eine Rolle:

• Bruttoeinkommen
• Kaufpreis der Immobilie
• Eigenmittel

Swisslife hat einen hilfreichen Rechner auf der Webseite, welche Sie bei der Berechnung unterstützt.

Hier geht’s zum Tragbarkeitsrechner

Ob die Tragbarkeit allerdings für die Finanzierung Ihres Wunschobjektes ausreicht, erfahren Sie schlussendlich von Ihrer Bank. Reicht das Einkommen nicht aus, können Sie auch Ihren Anteil am Eigenkapital an der Kaufsumme erhöhen, damit Sie die monatlichen Finanzierungskosten senken können.

Tipps für gute Bankkonditionen

Damit Sie bei Ihrer Bank gute Konditionen für die Beantragung einer Hypothek verhandeln, gibt es einige Punkte, welche Sie beachten sollten.

Diese Tipps unterstützen Sie dabei:

1. Erhöhen Sie die Eigenmittel
2. Holen Sie sich mehrere Offerten ein
3. Belehnung möglichst tief halten
4. Vergleichen Sie die aktuellen Hypotheklösungen: Welches ist die beste für Ihre Situation? Festhypothek, variable Hypothek oder Libor Hypothek?

Ebenfalls sollten Sie sich von Experten unterstützen lassen. So ist es Ihnen möglich, eine neutrale Meinung von einer aussenstehenden Person in die Entscheidung einzubeziehen und dabei auf dessen Know-how und Erfahrung zu setzen.

Tragbarkeitsrechnung -Einkommen des Partners 

Bei der Berechnung der Tragbarkeit Ihrer Hypothek, berücksichtig die Bank beide Einkommen. Dies gilt allerdings nur, wenn Sie die Liegenschaft zusammen mit Ihrem Partner erwerben.

Tragbarkeit der Hypothek als Pensionär

Sie sind bereits pensioniert und überlegen sich, eine Hypothek aufzunehmen? Das ist durchaus möglich. So können auch Rentner für den Immobilienkauf eine Hypothek aufnehmen. Bei der Berechnung überprüft die Bank wie bei Angestellten oder Selbstständigen, ob die monatliche Kosten tragbar sind.

Hypothek aufnehmen – Die finanziellen Mittel reichen nicht ganz aus

Es kann sein, dass die Eigenmittel für den Kauf einer Immobilie nicht ganz ausreichen und die Tragbarkeitsrechnung dadurch negativ beeinflussen. In solch einer Situation gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie Sie dennoch eine Hypothek beantragen können.

Erbvorbezug

Sprechen Sie mit Ihrer Familie und prüfen Sie, ob ein Vorbezug Ihres Erbes möglich ist. Dies ist ein gängiges Vorgehen, um ein Eigenheim zu finanzieren.

Schenkung

Auch durch eine Schenkung können Sie die eigenen Mittel für den Hauskauf finanzieren.

Zinsfreies Darlehnen

Auch ein zinsfreies Darlehen eignet sich als Zuschuss für das Eigenkapital.

Verpfändung von Vermögenswerten

Wenn Sie im Besitz von mehreren Liegenschaften sind, dann ist es möglich, diese als Vermögenswert für eine weitere Hypothek anzugeben bzw. zu verpfänden.

Bürgschaft

Eine weitere Möglichkeit, um das Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzuwerten, ist die eine Bürgschaft von einer solventen Person zu beantragen.

Keine Tragbarkeit der Hypothek

Wenn die Tragbarkeit für den Erhalt einer Hypothek nicht besteht, dann werden Sie als Kreditnehmer von der Bank abgelehnt. Ist dies der Fall, können Sie über einen Mietkauf nachdenken. Dieser kann eine sinnvolle Alternative darstellen. In diesem Fall stellt Ihnen der Verkäufer ein Darlehen und ermöglicht Ihnen dadurch den Erwerb des Objektes über eine längere Zeit.

Fazit Tragbarkeit Hypothek

Bei der Berechnung der Tragbarkeit für eine Hypothek spielen Ihr Einkommen und die Tragbarkeitsberechnung eine wesentliche Rolle. Die Bank erstellt eine genaue Überprüfung, ob Sie die notwendigen Bedingungen erfüllen, sodass die Finanzierung langfristig garantiert ist. Prüfen Sie also vor dem Hypothekarantrag, ob Sie die Bedingungen für eine Hypothek erfüllen. Ist dies nicht der Fall, dann überlegen Sie sich, wie Sie das Eigenkapital erhöhen können, um sich das Objekt finanzieren zu können.