Amortisation Haus – Alle wichtigen Fakten

Defintion Amortisation der Hypothek

Sobald von der Amortisation der Hypothek gesprochen wird, ist dabei die Begleichung der Hypothekarschuld gemeint. In der Regel bezahlen Kreditnehmer die Hypothek monatlich, vierteljährlich oder in jährlichen Raten ab. Manche Hausbesitzer tilgen die Schulden auch auf einmal, doch das ist eher selten der Fall. Bei der Amortisation wird zwischen der direkten und indirekten Amortisation unterschieden. Beide Arten der Amortisation bringen Vor- und Nachteile mit sich, welche wir weiter untern genauer erläutern.

Nicht alle Hausbesitzer entscheiden sich dafür, die Hypothek zu amortisieren bzw. die Schuld abzubezahlen. Manche stecken das Kapital in eine Investition. Welche Vorgehensweise in Ihrem Fall am meisten Sinn macht, fragen Sie am besten Ihren Bankexperten.

In der Schweiz ist es üblich, dass Sie bei einer ersten Hypothek bis zu 65 % des Verkehrswertes der Liegenschaft dauerhaft zu finanzieren. Sobald Sie eine zweite Hypothek beantragen, haben Sie die Pflicht, diese innerhalb von 15 Jahren (spätesten bis zum Rentenalter) direkt oder indirekt zu amortisieren.

Direkte Amortisation

Wie bereits erwähnt, gibt es zwei Amortisationsmöglichkeiten: Die direkte und die indirekte Amortisation.

Wählen Sie die direkte Amortisation, so begleichen Sie die Schulden für die Hypothek in Teilbeträgen oder der Gesamtsumme an das Kreditinstitut zurück. Dies ist die klassische Vorgehensweise für die Rückzahlung der Hypothekarschulden. Die Ratenhöhe ist abhängig von Ihrem Kreditvertrag. Bei der variablen Hypothek wie auch der Libor-Hypothek können Sie zusätzlich auch Sonderzahlungen leisten, wodurch Sie die Hypothek früher amortisieren können.

Vorteile der direkten Amortisation

• Hypothek verringern: Dank der regelmässigen Ratenzahlung an die Bank minimiert sich die Kreditsumme während der Hypothekarlaufzeit.
• Hypothekarzinsen minimieren: Die Zinsbelastung nimmt proportional zur restlichen Kreditschuld ab.

Nachteile der direkten Amortisation:

• Anstieg der Steuern: Da die Schuldzinsen in der Steuererklärung immer weniger werden, erhöhen sich die Steuern.
• Begrenzte private Vorsorge: Einzahlungen in die Säule 3a können nur mit ausreichend Kapital getätigt werden.

Lohnt sich die direkte Amortisation?

Es gibt keine pauschale Aussage dafür, ob sich die direkte Amortisation für Sie lohnt. So ist diese von Ihrer finanziellen Situation abhängig. Wenn Sie über ein überdurchschnittliches Gehalt verfügen, dann ist die direkte Amortisation meist eine gute Wahl. Des Weiteren bieten die Einzahlungen in die Säule 3 a steuerliche Vorteile. Zusammengefasst können Sie bei genügend finanziellen Mitteln die Hypothekarschulden direkt tilgen und gleichzeitig Ihre private Vorsorge aufbauen.

Indirekte Amortisation

Hingegen leisten Sie bei der indirekten Amortisation die Rückzahlungen in die Säule 3a (private Vorsorge) oder in eine kapitalbindende Lebensversicherung. Das heisst Sie zahlen die Hypothek nicht direkt an die Bank zurück, sondern nutzen das Guthaben im 3a Vorsorgekonto, welches durch Ihre Einzahlungen entsteht, als Sicherheit für die Bank. Später wird dieses Guthaben für die Amortisation der Hypothek verwendet.

Vorteile der indirekten Amortisation

• Steuereinsparungen: Durch die Zahlungen in das Säule 3a Konto können Sie Ihre Steuerlast senken. Sie profitieren durch die indirekte Amortisation von höheren Steuerabzügen, denn Sie können die Hypothekarzinsen in der Steuererklärung geltend machen und von Ihrem steuerbaren Einkommen in voller Höhe abziehen.
• Steuervorteile: Ebenfalls profitieren Sie von Steuervorteilen, wenn Sie sich sonst keine private Vorsorge leisten können. Denn Sie erhalten dadurch grössere steuerliche Abzugsmöglichkeiten.
• Bessere Zinskonditionen: Da die Bank durch das Vorsorgekapital eine hohe Sicherheit erhält, gewähren diese meist günstigere Zinsen.

Nachteile indirekte Amortisation

• Gleichbleibende Hypothekarschuld: Die Höhe der Hypothekar-Schulden bleibt über die gesamte Dauer gleich, da Sie die Schulden nicht direkt an die Bank zurückzahlen.
• Gleichbleibend hohe Hypothekarzinsen: Da sich die Hypothekarschuld nicht verringert, bleibt auch die Zinsbelastung gleich.
• Säule 3a von Kursschwankungen betroffen: Die private Anlage unterliegt möglichen Kursschwankungen.

Lohnt sich die indirekte Amortisation?

Es gibt keine pauschale Antwort darauf, ob sich die indirekte Amortisation für Sie lohnt. Diese richtet sich nach Ihrem Einkommen, der Hypothekarzinsen, der Höhe der Hypothek und der erzielbaren Rendite. Grundsätzlich gilt, wenn Sie sich die direkte Amortisation nicht leisten können, dann bildet die direkte Amortisation meist die bessere Option.

Beginn und Höhe der Amortisation

Es ist üblich, dass die Amortisation direkt nach dem Immobilienkauf  beginnt bzw. sobald Sie die Hypothek beanspruchen. In Ihrem Kreditvertrag finden Sie die Bedingungen für den Beginn der Amortisation.

Grundsätzlich hängt die Höhe der Ratenzahlung von folgenden Faktoren ab:

• die Laufzeit
• Kreditsumme
• Zinssatz
• Hypothekarlösung

Pflichtamortisation

Gut zu wissen: Wenn Sie von der Bank eine Hypothek von 80 % des Verkehrswertes beanspruchen, müssen Sie die Hypothek innerhalb 15 Jahren auf zwei Drittel amortisieren. Dies ist die sogenannte Pflichtamortisation.

Ebenfalls haben Sie die Möglichkeit, die erste Hypothek durch zusätzliche Geldbeträge zu finanzieren. Sei dies aus einer Schenkung oder einer Erbschaft. Dadurch können Sie die jährlichen Kosten zusätzlich senken.

Amortisation und Steuern

Hausbesitzer können die monatlich anfallenden Kosten der Immobilienfinanzierung bei der Steuer geltend machen und dadurch die Steuern deutlich senken. Insbesondere bei der indirekten Amortisation der Hypothek erhalten Sie mehr steuerliche Vorteile. Dies aufgrund dessen, da der Schuldbetrag und die Zinsen über die Laufzeit gleich bleiben. Des Weiteren können die Zahlungen in die private Vorsorge Säule 3a vom Einkommen abgezogen werden und dadurch die Steuern gesenkt werden.

Bei der direkten Amortisation sinken zwar die Schuldzinsen, wodurch die Einkommenssteuern allerdings ansteigen

Hypothek amortisieren – Keine Deckung

Gehen wir davon aus, dass Sie als Hausbesitzer nicht über ausreichend finanzielle Mittel für die Amortisation der Hypothek verfügen. In diesem Fall können Sie auf die Rückzahlung verzichten. Allerdings nur bei der 1. Hypothek. So geben Banken normalerweise eine Hypothek bis zu 80 % des Verkehrswertes der Liegenschaft. Wenn es allerdings zu einem Preisverfall kommt, dann kann es sein, dass Sie die Hypothek bis zur Belehnungsgrenze (80 %) amortisieren müssen.

Um die Hypothek zu amortisieren, können sie auch auf die Gelder Ihrer privaten Vorsorge zurückgreifen.

Fazit Amortisation von Hypotheken

Unabhängig davon, wie Sie die Hypothek für eine Immobilie amortisieren möchten, sollten Sie sich als Hauskäufer zuvor gründlich beraten lassen. Eine umfangreiche Finanzberatung zum Thema Wohneigentum unterstützt Sie dabei, eine langfristige Lösung für die Finanzierung zu finden, welche zu Ihrer finanziellen Ausgangslage passt. In jedem Fall ist ein finanzielles Polster von Vorteil, um Sie vor unerwartete Kosten zu schützen. Des Weiteren verringern sich die steuerlichen Vorteile der indirekten Amortisation, da die Hypothekarzinsen meist höher sind als der Guthabenzins auf dem 3a Säule Konto. Unser Tipp: Beziehen Sie Ihr 3a Säule Guthaben frühzeitig, um die Hypothek zu amortisieren.