Die Nebenkostenabrechnung ist ein umfangreiches Thema, welches sowohl Mieter als auch Vermieter beschäftigt. Dabei gibt es klare rechtliche Vorlagen und Gesetze, welche beide Parteien beachten müssen. Erfahren Sie die wichtigsten Punkte in diesem Beitrag!
Nebenkosten in der Schweiz Bedeutung
Gemäss Art.257a, Abs. 1 (OR) gelten Nebenkosten als Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Des Weiteren darf der Vermieter nur diejenigen Kosten abrechnen, welche tatsächlich angefallen sind. (Art. 257b Abs. 1 OR). Damit Vermieter die Nebenkosten geltend machen dürfen, müssen diese im Mietvertrag schriftlich festgelegt werden. Ist dies nicht der Fall, müssen Mieter die Nebenkosten nicht bezahlen. Folglich sind Ausdrücke, wie ‘sonstige Betriebskosten’ nicht ausreichend definiert und damit nicht gültig.
Wie werden Nebenkosten bezahlt?
Ein Vermieter hat mehrere Möglichkeiten die Nebenkosten abzurechnen. Dennoch wählen die meisten die Akonto Zahlung, also die Bezahlung auf Rechnung, als praxisorientierte Lösung. So wird bereits im Voraus bestimmt, wie hoch die Nebenkosten voraussichtlich sein werden. Beim Mietantritt werden deshalb oftmals der effektive Mietzins und die Nebenkosten separat aufgeführt. Als Beispiel: Nettomiete 2200 CHF, Nebenkosten pro Monat 160 CHF.
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Nebenkosten Abrechnungsperiode
Wer sich für die Akonto Zahlung der Nebenkosten entscheidet, ist verpflichtet, einmal jährlich die Abrechnung zu erstellen. Normalerweise werden dafür die Abrechnungsperioden vom 1. Juli bis am 30. Juni des Folgejahrs angewendet. In manchen Kantonen wird öfters auch pro Kalenderjahr abgerechnet.
Welche Nebenkosten sind zulässig?
Laut dem Obligationenrecht (OR) in der Schweiz, sind Kosten nur dann umlagefähig, wenn sich diese aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben. Dies trifft auf folgende Nebenkosten eindeutig zu:
- Heizung und Warmwasser
- Kaltwasser
- Hauswartungskosten
- Gartenpflege
- Strom für die Allgemeinheit (Treppenhaus, Keller, etc.)
- Kabel-TV-Gebühren
- Reinigungskosten für das Treppenhaus
Welche Nebenkosten sind unzulässig?
Kosten, welche nicht mit der Mietsache in Verbindung gebracht werden, dürfen nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. Dazu gehören:
- Investitionen
- Reparaturen
- Prämien für Versicherungen
- Steuern
- Kosten beim Leerstand der Immobilie
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Frist für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz
In der Schweiz verjähren die Ansprüche auf die Nebenkosten nach fünf Jahren. Diese Frist gilt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter. In einzelnen Kanton der Schweiz, wie zum Beispiel im Kanton Bern oder Luzern sehen die Musterverträge eine kürzere Frist vor: In diesen Fällen verjähren die Nebenkosten nach 18 oder 24 Monaten.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten in der Schweiz?
Die durchschnittliche Höhe der Nebenkosten in der Schweiz beträgt rund 10 – 15 Prozent des Nettomietzinses.
Wie bereits erwähnt müssen die Nebenkosten genau und detailliert im Mietvertrag festgehalten werden, damit Vermieter deren Anspruch geltend machen dürfen.
Nebenkostenabrechnung in der Schweiz Fazit
Die Nebenkosten sind in der Schweiz genau definiert und dürfen nur nach gesetzlicher Vorschrift geltend gemacht werden. Deshalb ist es überaus wichtig, dass Vermieter sich genau informieren und den Mietvertrag nebenkostenfreundlich erstellen. Nur so können Unstimmigkeiten und Auseinandersetzungen bezüglich der zusätzlichen Kosten geregelt werden.
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