Festhypothek Immobilienkauf – Definition, Vor- und Nachteile

So funktioniert die Festhypothek

Als Erstes müssen Sie sich für eine Bank entscheiden und mit dieser einen Kreditvertrag über eine feste Laufzeit zu einem festen Zinssatz vereinbaren. Durch den festen Zinssatz profitieren Sie zwar nicht von steigenden Zinsen, doch Sie sind auch nicht von Zinsteuerungen betroffen. Sie zahlen bis zum Ende der Laufzeit nur den bis zum Ende festgelegten Zinssatz, welcher stets derselbe bleibt.

Laufzeit und Mindestbetrag Festhypothek

Bei den meisten Banken liegen die Laufzeiten für eine Festhypothek zwischen einem bis zehn Jahren. Des Weiteren bieten einige auch länger Laufzeiten von bis zu 15 Jahren an.

In der Regel setzen Banken einen Mindestbetrag von 100’000 Franken für die Aufnahme einer Festhypothek fest. Die Belehnungsgrenze liegt wiederum bei 80 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft bei selbst bewohnten Immobilien. Folglich sind 20 Prozent eigene Mittel Voraussetzung dafür.

Zinssätze und Zinsentwicklung

Seit 2014 sinken die Zinsen für Festhypotheken stetig. So gilt der Hauskauf aktuell als besonders ratsam und viele Schweizer setzen auf die Kapitalanlage eines Eigenheims.

Aktuelle Zinssätze

• Festhypothek mit einer Laufzeit von 2 Jahren: knapp 1 %
• Festhypothek mit einer Laufzeit von 5 Jahren: 1,1 %
• Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren: 1,56 %

Schauen Sie auf die Zinsentwicklung der letzten zehn Jahre zurück, so sind Festhypotheken zur heutigen Zeit wesentlich günstiger.

Können Sie eine Festhypothek kündigen?

Es ist nicht ohne Weiteres möglich, eine Festhypothek während der Laufzeit vorzeitig zu kündigen. Entscheiden Sie sich dennoch dafür, dann müssen Sie in der Regel eine hochpreisige Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wie hoch der Betrag dieser Entschädigung ist, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Wie lang ist die Restlaufzeit der Hypothek?
• Wie hoch ist der vereinbarte Zinssatz?
• Wie hoch ist der aktuelle Zinssatz?

Ein Grund für die vorzeitige Ablösung der Hypothek ist beispielsweise der Wechsel in ein anderes Hypothekarmodell mit besseren Konditionen. Dennoch sollten Sie vorab die Konditionen genau studieren und die finanzielle Ausgangslage erörtern.

Vorteile der Festhypothek

• Zinsbelastung in der Laufzeit exakt planbar und kalkulierbar

Der Hypothekarschuldner weiss bei Vertragsabschluss, wie hoch die Kosten für die Finanzierung und die monatliche Belastung sind. Dies ist bei den Schweizer Einwohner deshalb besonders beliebt.

• keine Zinssteigerung

Die Festhypothek ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Folglich bleibt der Zins während der Laufzeit beständig.

• Steuern sparen

Die indirekte Amortisation der Hypothek durch das Vorsorgekonto 3a spart Steuern.

Nachteile der Festhypothek

• Vorfälligkeitsentschädigung bei frühzeitiger Auflösung

Möchten Sie das Hypothekarmodell wechseln und die Festhypothek vor Ende der Laufzeit auflösen, so müsse Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

• Fixer Zinssatz

Auch wenn der Zinssatz sinkt, bleibt die Festhypothek gleich. Sie haben folglich keinen Anspruch auf eine mögliche Zinssenkung und können davon auch nicht profitieren.

• Teurer

Die Festhypothek kann teurer als andere Hypothekarmodelle ausfallen. Insbesondere, wenn die Festhypothek zu einem Zeitpunkt mit hohem Zinsniveau abgeschlossen wurde

Voraussatzungen und Dokumenten für Festhypothek

Damit mit Sie bei einer Bank eine Festhypothek beantragen können, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Nur so ist es möglich, eine positive Rückmeldung der Bank zu erhalten. Des Weiteren müssen Sie einige Dokumente für den Antrag einreichen.

Voraussetzungen:

• Ausreichend Eigenkapital
• Liegenschaft Standort in der Schweiz und nicht im Ausland
• Festes und ausreichendes Einkommen

Dokumente:

• Baubeschrieb
• Kaufvertrag
• Auszug aus dem Grundbuch
• Betreibungsauskunft
• Gehaltsbestätigungen
• Wertgutachten
• Dokumente und Personalien des Kreditnehmers
• Dokumente zur Liegenschaft

Festhypothek vorzeitig verlängern

Informieren Sie sich frühzeitig, welche Möglichkeiten es gibt, wenn die Laufzeit der Festhypothek zu Ende geht. Oftmals wandelt sich eine Festhypothek in eine variable Hypothek um. Diese ist teurer und oftmals nicht die geeignete Wahl für den Kreditnehmer.

Wenn Sie die Festhypothek mit dem festen Zinssatz verlängern möchten, sollten Sie sich entscheiden, ob Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten. Es gibt zudem die Möglichkeit, das Finanzinstitut oder das Hypthekarmodell zu wechseln. Welches für Sie die passende Lösung ist, können Sie in einem individuellen Beratungsgespräch besser herausfinden. Wichtig ist es auf jeden Fall, dass Sie sich frühzeitig mit der Verlängerung oder Änderung der Hypothek auseinandersetzten.

Des Weitern ist es möglich, die Festhypothek mit einem sogenannten Forward-Darlehen bzw. einer Terminhypothek vorzeitig zu verlängern. Kommt dies für Sie in Frage, verlängern Sie die Konditionen der Hypothek bis zu maximal zwei Jahre vor der Auszahlung. Das heisst zudem, dass Sie sich die aktuellen Zinsen für eine Festhypothek in der Zukunft sichern. Insbesondere wenn Experten mit einer steigenden Zinsentwicklung rechnen, dann kann eine frühzeitige Verlängerung eine ideale Wahl darstellen, um die Kosten der steigenden Zinsen zu umgehen.

Alternative Hypotheken zur Festhypothek

Neben der Festhypothek gibt es noch weitere Hypothekarmodelle, welche Sie beim Kauf eines Eigenheims eingehen können. Welche Hypothek für Sie am idealsten ist, das ist sehr individuell und am besten in einem Gespräch mit einem Experten zu erläutern. Denn nicht jede Hypothek eignet sich für Sie und Ihre Liegenschaft. Eine individuelle Beratung ist folglich unabdingbar und überaus ratsam.

Mögliche Hypotheken

Variable Hypothek: Eine variable Hypothek läuft über eine unbeschränkte Zeitdauer und lässt sich unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit kündigen. Folglich ist eine variable Hypothek besonders flexibel für den Kreditnehmer. Allerdings bleibt der Zinssatz nicht fest und ist, wie es der Name schon sagt, variabel. Dieser passt sich ständig den Marktverhältnissen an und macht eine langfristige Finanzplanung unmöglich.

Libor Hypothek: Libor steht dabei für London Interbank Offered Rate. Denn bei einer Libor Hypothek passt das Finanzinstitut über die Laufzeit der Hypothek den Zinssatz in regelmässigen Abständen dem Libor-Zinssatz an. Folglich folgt die Libor Hypthek dem Libor Zinssatz und ist somit ebenfalls von den Zinssatzschwankungen abhängig. Bekannt ist die Libor Hypothek auch unter den Begriffen Geldmarkthypothek und Flex-Rollover-Hypothek.

Mietkauf ohne Hypothek: Beim Mietkauf mietet der interessierte Verkäufer zuerst das Eigenheim. So ist dieser zu einem späteren Zeitpunkt berechtigt, die Liegenschaft zu kaufen. Insbesondere wenn das Eigenkapital nicht ausreicht oder die Bank keine Hypothek ermöglicht, können Käufer direkt mit dem Eigentümer eine Ratenzahlung vereinbaren.

Festhypothek abschliessen – Tipps und Wichtige Informationen

• Lassen Sie sich immer beraten
• Vergleichen Sie mehrere Finanzinstitute und deren Offerten. Lassen Sie sich Zeit beim Vergleichen und lesen Sie das Angebot überaus genau durch.
• Der Marktwert der Immobilie ist beim Abschluss einer Festhypothek massgebend. Lassen Sie folglich Ihr Eigenheim schätzen.
• Legen Sie fest, welches Hypothekarmodell am besten zu Ihnen und Ihren Anforderungen passt.
• Vereinbaren Sie zudem ein Beratungsgespräch für Ihre private Vorsorge und informieren Sie sich, wie Sie die Privatvorsorge für die Finanzierung nutzen können.

Fazit Festhypothek für Eigentümer

Die Festhypothek bietet einige Vorteile. So ist die Budgetierung der finanziellen Ausgaben bei einer Festhypothek mindestens für die nächsten 10 Jahre und mehr planbar. Des Weiteren schützen Sie sich vor steigenden Zinsen während der gesamten Laufzeit. Ob die Festhypothek für den Kauf Ihres Eigenheims geeignet ist, ist allerdings sehr individuell und von der Ausgangssituation abhängig. Umso wichtiger ist es, Ihre Bedürfnisse genau zu erläutern, wichtige Informationen einzuholen und sich erst danach für eine passende Lösung z entscheiden.