Im Todesfall stellen sich den Hinterbliebenen zahlreiche Fragen. Oft hat die verstorbene Person sämtliche Erbangelegenheiten geregelt. Doch nicht immer ist dies der Fall. So gehen neben Barvermögen und Wertgegenstände auch Immobilien an die Erben über. Je mehr vererbt wird, umso grösser ist das Risiko, dass Unstimmigkeiten und Streit unter den Erben entstehen. Doch wie gehen Sie bei einem Erbe in einer Erbengemeinschaft vor? Welche Optionen gibt es? In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten und verraten Ihnen wichtige Hintergrundinformationen.
Meist hinterlässt die verstorbene Person mehrere Erben. Ist dies der Fall, so wird eine sogenannte Erbengemeinschaft gebildet, unter welcher das Erbe aufgeteilt wird. Dies ist nicht immer so einfach, insbesondere, wenn die Erbschaft Immobilien enthält. Denn eine Immobilie gilt als sichere Kapitalanlage und ist deshalb ein beliebtes Erbe. Doch was geschieht nun mit der Immobilie? Möchten Sie diese behalten und selbst bewohnen? Soll die Liegenschaft verkauft werden? Und wie wird diese unter mehrere Personen aufgeteilt?
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Definition Erbengemeinschaft
Unter einer Erbengemeinschaft versteht man alle Erben, welche den Nachlass der verstorbenen Person verwalten bzw. Anspruch auf dessen Nachlass haben. Hinterlässt der Erblasser ein Testament, ist die Regelung der Erbfolge meist sehr klar definiert. Besteht allerdings kein Erbvertrag und kein Testament, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft und entscheidet, wer zur Erbengemeinschaft gehört. Sobald die Erbengemeinschaft ein Haus, eine Wohnung oder andere Immobilien enthält, ist die Liquidation meist etwas schwieriger. Denn diese lässt sich nicht aufteilen und die Erben müssen deshalb zu einer einvernehmlichen Lösung kommen.
Unterschiedliche Formen der Erbengemeinschaft
In der Schweiz gibt es unterschiedliche Formen von Erbengemeinschaften. Hier ein Überblick:
- Fortgesetzte Erbengemeinschaft
- Reduzierte Erbengemeinschaft
- Erben-Gemeinderschaft
Fortgesetzte Erbengemeinschaft
Entscheiden sich die Erben dazu, die Teilung des Vermögens aufzuschieben, entsteht eine fortgesetzte Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft wird bei dieser Form allerdings nicht in eine Gesellschaft oder eine Gemeinderschaft umgewandelt. Oftmals bleiben fortgesetzte Erbengemeinschaften allein durch stillschweigendes Einverständnis der Erben für Jahre bestehen.
Reduzierte Erbengemeinschaft
Treten Personen aus der Erbengemeinschaft aus, führen die restlichen Erben die Erbengemeinschaft in reduzierter Form weiter.
Erben-Gemeinderschaft
Bei der Erben-Gemeinderschaft wird die Aufteilung des Erbes ebenfalls auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Die Erbengemeinschaft bildet dazu eine Gemeinderschaft, die ihre gemeinsamen wirtschaftlichen Interessen am Vermögen vertritt.
Liegenschaft verkaufen oder behalten?
Sobald eine Immobilie oder ein Grundstück zur Erbmasse gehört, haben die Erben verschiedene Möglichkeiten. So ist es möglich, die Immobilie zu verkaufen und das Vermögen in der Erbengemeinschaft aufzuteilen. Eine andere Möglichkeit bietet das Behalten der Immobilie. Entscheidet sich Erbengemeinschaft dafür,, dann bilden diese eine fortgesetzte Erbengemeinschaft respektive eine einfache Gesellschaft (Art. 530 ff. OR) oder eine Gemeinderschaft (Art. 336 ff. ZGB).
Übernahme des Hauses oder der Wohnung
Übernimmt nur eine der erbenden Person das Haus, die Wohnung oder das Grundstück, müssen die anderen Personen der Erbengemeinschaft anteilsmässig ausbezahlt werden. Normalerweise wird für die Anteilsberechnung der Nettoerlös der Immobilie (Marktwert minus Grundstückgewinnsteuer und je nach Kanton auch Handänderungssteuer) herbeigezogen. Bis zur Erbteilung haften alle Erben solidarisch für mögliche Hypothekarzahlungen. Ausserdem muss der alleinige Übernehmer der Immobilie allenfalls die Hypothek erhöhen, um die Miterben auszahlen zu können. Dies ist oftmals der Fall, wenn die Immobilie der grösste Teil des Nachlasses darstellt.
Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft
Solange die Immobilie noch nicht verkauft wurde, bleiben alle Erben der Erbengemeinschaft Gesamteigentümer. Nur gemeinsam können die Erben Entscheidungen treffen und nicht eigens über das Objekt verfügen. Möchte einer der Erben die Immobilie vermieten oder verkaufen, braucht es dafür stets die Zustimmung aller Erben.
Des Weiteren kommen für die Erben Kosten hinzu. So sind diese verpflichtet, die Instandhaltung, die Hypothekarzinsen und auch Steuern für die Immobilie solidarisch zu begleichen.
Vermietung der Immobilie
Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Eigentum der Erben und wird vermietet. Folglich kann eine Erbengemeinschaft auf längere Zeit bestehen bleiben. Wichtig bei einer Vermietung ist es, dass stets für alle Beschlüsse die Zustimmung aller Erben erforderlich ist. Schriftliche und klare Vereinbarungen sind dabei von Notwendigkeit. So ist es auch denkbar, dass einer der Erben die Immobilie bewohnt und der Erbgemeinschaft einen Mietzins bezahlt.
Ausserdem ist die Erbengemeinschaft als Vermieter verpflichtet, die Bruttomieteinkünfte in der Steuererklärung anzugeben.
Dabei ist daran zu denken, dass die Vermietung und Verwaltung der Immobilie zusätzlichen Aufwand mit sich bringen. Da in Erbengemeinschaften Einstimmigkeit gilt und die Erben gemeinsam haften, empfiehlt es sich, unter den Miterben klare schriftliche Vereinbarungen zu treffen. Denkbar ist, dass einer der Erben die Liegenschaft bewohnt und der Erbengemeinschaft Mietzins bezahlt. Der in der Immobilie lebende Erbe muss den Eigenmietwert des Objektes als Einkommen versteuern.
Verkauf der Liegenschaft
Wenn sich die Erben dazu entschliessen, die Liegenschaft zu verkaufen, ist die Aufteilung des Vermögens sehr einfach. So kann die Erbengemeinschaft mithilfe eines Maklers und dessen Beratung die Immobilie zeitnah veräussern und den Gewinn anteilsmässig in der Erbengemeinschaft aufteilen. Sobald das Objekt mit Gewinn verkauft wurde, muss die Erbengemeinschaft Steuern zahlen. Die sogenannte Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen bzw. der Gemeinde erhoben und ist durch alle Erben der Gemeinschaft zu entrichten.
Gut zu wissen: In manchen Kantonen wird neben der Grundstücksgewinnsteuer zusätzlich die Handänderungssteuer erhoben.
Ausstieg aus der bestehenden Erbengemeinschaft
Grundsätzlich kann jederzeit jeder Erbe den Ausstieg aus der Erbengemeinschaft verlangen. Gleichzeitig bleibt die Erbengemeinschaft so lange bestehen, bis sich die Erben über die Liquidation der Erbmasse geeinigt haben. Möchte einer der erbenden Personen aus der Gemeinschaft austreten, entscheidet die Gemeinschaft über die Aufteilung der Erbschaft. Dieser wird dann anteilsmässig ausbezahlt.
Auch steht es den Erben zu, das Erbe abzulehnen und dadurch die Erbengemeinschaft zu verlassen. Insbesondere wenn der Erblasser verschuldet war, ist dies eine gängige Lösung. Sobald der Erbe aus der Erbengemeinschaft aussteigt, haftet dieser nicht mehr für die Schulden. Die Verzichtserklärung muss allerdings innerhalb drei Monate nach dem Tod des Erblassers erfolgen.
Streit in der Erbengemeinschaft
Nicht immer können sich die Erben einer Erbengemeinschaft friedlich und im Einverständnis einigen. In solchen Situationen haben die Erben verschiedene Möglichkeiten:
- Erbteilungsklage
- Aussergerichtliche Einigung durch einen Mediator
- Einsetzen eines Erbenvertreters
Leider sind Erbteilungsklage keine Seltenheit. Mit dieser kann ein Erbe seinen Teilungsanspruch vor Gericht erzwingen. Das Gericht stellt in diesem Fall den Umfang der Erbschaft fest, ermittelt die Erbquote und kümmert sich um die Teilung des Erbes.
Wichtig zu wissen: Teilungsklagen sind überaus kosten- und zeitintensiv. Wir raten Ihnen, diese nur zu vollziehen, wenn alle andere Möglichkeiten nicht in Frage kommen.
Eine aussergerichtliche Einigung ist meist eine bessere Lösung, um eine Einigung schnell und kostenschonend zu bewirken. Durch Unterstützung eines Mediators lassen sich oftmals bereits schon geeignete Lösungen finden.
Sind die Parteien zerstritten, ist der Rat eines Erbenvertreters eine weitere Möglichkeit. Dieser kann zum Beispiel für die Verwaltung des Objektes beauftragt werden und weitere administrative Aufgaben als neutrale Fachperson übernehmen.
Keine Einigung in der Erbengemeinschaft
Ist keine Einigung in Sicht, so kann die Versteigerung des Objektes die letzte Option darstellen. Dadurch lässt sich sicherstellen, dass jeder Erbberechtigte seinen Erbanteil erhält.
Fazit Immobilie geerbt
Wenn Sie eine Liegenschaft erben und nicht als alleiniger Erbe über das Objekt verfügen können, wird das Objekt in der Regel Erbmasse einer Erbengemeinschaft. Ist dies der Fall, müssen Sie gemeinsam mit den anderen Erben über das weitere Vorgehen entscheiden. Ob eine Vermietung oder Verkauf der Immobilie geeignet ist, ist eine individuelle Entscheidung und stets von der Ausgangslage abhängig. Unabhängig davon, welches die beste Lösung ist, sollten Sie sich mit den Erben der Erbengemeinschaft friedlich stellen, um eine möglichst rentable und für alle passende Lösung finden.
FAQ Immobilie geerbt
Wer zahlt Erbschaftssteuer bei Erbe?
Grundsätzlich muss jeder Erbe eines Vermögens Erbschaftssteuer zahlen. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad gelten jedoch sehr unterschiedliche Freibeträge. So erhalten Kinder höhere Freibeträge als Enkel oder Neffen.
Welche Steuer fällt an wenn ich ein Haus erbe?
Wenn Sie ein Erbe antreten, müssen Sie eine Steuer auf die Erbschaft entrichten, die sogenannte Erbschaftssteuer. Diese Steuer wir am Wohnort des Erblasser erhoben.
Hat ein Erbe ein Vorkaufsrecht?
Verkauft ein Erbe seinen Erbteil an eine Drittperson, so steht den übrigen Erben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Dieses ist aber nur beim Verkauf gegeben. Verschenkt der Miterbe seinen Anteil, so müssen die anderen Miterben dies hinnehmen.
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