Gewerbeobjekte sind sehr beliebt und fördern Unternehmen bei deren Tätigkeit. Allerdings gelten bei Geschäftsräumen andere Regeln als beim Mieten einer Wohnung oder eines Hauses. Laden Sie ein kostenloses Übergabeprotokoll für Gewerbeobjekte herunter und erfahren Sie, welche rechtlichen Regeln beim Mieten von Gewerbeobjekten bestehen.
Um einer Selbstständigkeit nachzugehen, brauchen Unternehmer passende Geschäftsräume für die Ausübung Ihrer Tätigkeit. Sobald solche Lokalitäten vermietet werden, müssen sowohl Mieter als auch Eigentümer gewisse Regeln einhalten. So bestehen wesentliche Unterschiede im Vergleich zu einer Mietwohnung oder Liegenschaft zum Wohnen.
Unterschiede Gewerbe mieten
Vertragspartei definieren
Anders als bei der Wohnungsmiete müssen Mieter entscheiden, auf wen der Mietvertrag ausgestellt wird. Sobald Sie Ihre Tätigkeit als juristische Person gegründet haben und auch ausführen, raten wir Ihnen, den Mietvertrag auch auf diese juristische Person laufen zu lassen. Das heisst der Mietvertrag für das Gewerbeobjekt wird auf eine GmbH, AG etc. ausgestellt.
Gut zu wissen: Wenn der Mietvertrag auf eine Privatperson lautet, so haftet diese neben der Firma als Solidarschuldner.
Gewerbe als Gemeinschaft mieten
Wenn Mieter sich dafür entscheiden, einen Gewerberaum gemeinsam anzumieten, so haften diese als einfache Gesellschaft und alle Beteiligten werden Solidarmieter. Umso wichtiger ist es, in solch einer Situation alle Bedingungen schriftlich zu regeln und die Kosten untereinander aufzuteilen und klar zu definieren. Hier gilt zudem, dass der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Eine Teilkündigung ist nur möglich, wenn dies explizit im Vertrag vorab vereinbart wurde.
Umbauten am Gewerbeobjekt
Manche Gewerbeobjekte verlangen eine Anpassung, allgemeine Änderungen oder einen Umbau, damit das Objekt den Ansprüchen des Mieters gerecht wird. Eine bauliche Umgestaltung durch den Mieter braucht in jedem Falle eine schriftliche Zustimmung des Vermieters. Schriftlich bewilligte Umbauten müssen nicht rückgängig gemacht werden, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Zudem haben Mieter beim Auszug auch Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.
Untermiete bei Gewerbeobjekt
Sobald Mieter einen einzelnen Raum oder mehrere untervermieten möchten, braucht dieses Vorhaben eine Einwilligung des Vermieters. In der Regel erlaubt ein Vermieter die Untermiete, wenn diese nicht missbräuchlich und zum Nachteil des Vermieters ausfällt. Das Besondere an der Untermiete in Gewerbeobjekten ist die Kündigungsfrist. Diese beträgt mindestens sechs Monate.
Kündigungsfrist bei der Gewerbeimmobilie
Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist bei Geschäftsräumen ist sechs Monate. Weniger kann im Voraus nicht gültig vereinbart werden. Die Mieter müssen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss zur Kündigung ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular benutzen. Damit man im Notfall Beweise in der Hand hat, sollte die Kündigung immer per Einschreiben verschickt werden. Massgeblich ist der Erhalt der Kündigung und nicht etwa das Datum des Poststempels.
Wichtig: Mieter können die Kündigung des Vermieters anfechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Dazu müssen sie aber innerhalb 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.
Mietvertrag und Nachmieter
Wie bereits erwähnt, liegt die Kündigungsfrist bei Gewerbeobjekten bei mindestens sechs Monaten. Diese wird so im Mietvertrag festgehalten und erlaubt keine Sondergenehmigungen. Eine Ausnahme stellt allerdings ‘das Nachmieter-Finden’. Wenn ein Mieter einen Nachmieter vorbringt, kann sich dieser frühzeitig aus dem Mietvertrag lösen. Der Ersatzmieter muss allerdings den Mietvertrag mit den enthaltenen Konditionen übernehmen und tragbar sein. Lehnt ein Vermieter den Nachmieter ab, obwohl dieser alle Bedingungen erfüllt, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die Miete weiterhin zu bezahlen und kann den gemieteten Gewerberaum frühzeitig verlassen.
Gewerbe mieten – Ist eine Übertragen des Mietverhältnisses möglich?
Kurz gesagt: Ja. Wenn eine schriftliche Zustimmung durch den Vermieter vorliegt, so kann das Mietverhältnis auf eine Drittperson übertragen werden. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn das Unternehmen verkauft wird und eine Geschäftsübernahme inklusive Geschäftsräume vorliegt.
Wichtig: Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn die Drittperson unzumutbar ist.
Miete und Mietkaution Gewerbe
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bekanntlich dient die Mietkaution bei Immobilien dem Vermieter als Sicherheit. Bei Schäden oder ausbleibender Mieter darf der Vermieter später diese Kosten auch bei Gewerberäumen geltend machen. Bei einem Mietvertrag von Gewerberäumen gibt es keine gesetzlichen Grenzen wie hoch die Mietkaution sein darf. Grundsätzlich ist es üblich das die Höhe der Summe in einem vernünftigen Verhältnis zu den finanziellen Risiken des Vermieters steht. Doch eines ist klar: Bei einer Gewerbeimmobilie ist die Kaution höher als bei einem Wohnobjekt.
Gut zu wissen: Die Mietkaution wird auf einem Mietzinsdepot hinterlegt, welches auf den Namen des Mieters lautet. Mehr zum Thema Mietkaution finden Sie hier.
Höhe Mietzins bei Gewerbe Immobilien
Laut schweizerischem Recht gibt es kein Gesetz, welches die Höhe des Mietzinses eines Gewerbeobjektes definiert. Allerdings ist es untersagt, den Mietzins missbräunlich zu nutzen. Unverhältnissmässig hohe Mietzinse sind somit nicht erlaubt und können vom Mieter angefochten werden. Mieter haben 30 Tage Zeit nach der Übergabe, um den Anfangsmietzins bei einer Schlichtungsbehörde anzufechten.
Miete nicht bezahlt – Was jetzt?
Ein weiterer Unterschied beim Mieten eines Gewerbeobjektes ist das sogenannte Retentionsrecht. Dieses erlaubt dem Vermieter bei Mietausfall die Sachen, welche sich im Mietobjekt befinden, zurückzubehalten. Dieses Pfandrecht unterstützt Vermieter dabei, sowohl den Mietzins- und den Nebenkostenausfall zu sichern.
Möchten Vermieter vom Retentionsrecht Gebrauch machen, müssen sich diese an das Betreibungsamt wenden. Diese pfändet dann Mobiliar, Ware, Fahrzeuge oder auch Maschinen, welche nicht zwingend zur Ausübung der Tätigkeit des Mieters dienen.
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Übergabeprotokoll und Übergabe Gewerbe
Auch bei der Übergabe eines Gewerbeobjektes ist es ratsam, ein detailliertes Übergabeprotokoll auszufüllen. Das Gesetz allerdings schreibt kein Übergabeprotokoll vor. Dennoch sollten Sie immer ein solches bestehen.
In diesem wird der Zustand bei der Übernahme des Mietobjektes festgehalten und genau dokumentiert. Es dient dazu, mögliche Schäden und Mängel vor der Übernahme zu ermitteln und zu beheben. Das Mietobjekt sollte in tadellosem Zustand sein, sodass der neue Mieter dieses problemlos übernehmen kann. Das Übernahmeprotokoll bzw. das Übergabeprotokoll von Geschäftsräumen und Gewerbeobjekten sieht etwas anders aus als das übliche Wohnungsübergabeprotokoll.
Allerdings sollten sich alle Parteien Zeit für die Übergabe lassen und das Übergabeprotokoll ganz genau und professionell ausfüllen. Nur so ist die Übergabe komplett und alle Vereinbarungen werden schriftlich festgehalten. Denn anhand des Übergabeprotokolls kann auch nach Jahren nachvollzogen werden, wie das Objekt übernommen wurde und welche Veränderungen in dieser Zeit getätigt wurden.
Wichtig: Am Ende der Übergabe der Geschäftsräume ist es wichtig, dass alle Parteien das Übergabeprotokoll unterschreiben und eine Kopie davon erhalten.
Schäden und Mängel
Auch bei Gewerbeobjekten ist es üblich, dass während der normalen Nutzung Mängel entstehen können. Wie im Mietrecht üblich, ist die Mietpartei dazu berechtigt, diese Schäden durch den Vermieter beheben zu lassen. Der Mietvertrag des Mietobjektes sorgt meist für Klarheit bei Streitigkeiten oder Auseinandersetzungen.
Wichtig ist es, dass die vertragsgemässe Nutzung eingehalten wird. Entstehen Schäden, welche über die vereinbarte Nutzung hinausgehen, ist der Vermieter nicht verpflichtet, diese zu beheben. Folglich fallen mögliche Kosten auf den Mieter zurück.
Des Weiteren ist es üblich, dass sich Mieter selbst um kleinere Reparaturen kümmern. Dazu gehören kaputte Glühbirnen austauschen und andere Arbeiten, welche keinen Fachmann erfordern.
Fazit Gewerbeobjekt Übergabe und Miete
Eigentümer und Mieter müssen sich beim Mieten von Gewerberäumen und Gewerbeobjekte bewusst sein, dass nicht dieselben rechtlichen Bedingungen herrschen, wie beim Mieten von Wohnungen. Folglich raten wir, die obigen Tipps zu beachten und sowohl bei den Vorbereitungen, der Übergabe als auch beim Erstellen des Übergabeprotokolls Zeit zu lassen und die Unterschiede genau zu beachten. Nur so können Sie alle Parteien von ungewollten Überraschungen schützen.
