Haben die Mieter ausserordentliche gekündigt, müssen diese einen Nachmieter für das Mietobjekt stellen. Doch wie funktioniert das genau mit dem Nachmieter finden? Und was müssen Vermieter dabei beachten?
Laut Gesetz reicht es aus, wenn der Mieter einen Ersatzmieter stellt, welcher die Voraussetzungen erfüllt. So muss der Nachmieter zahlungsfähig und zumutbar sein und den Mietvertrag zu denselben Bedingungen übernehmen.
Wie funktioniert das mit dem Nachmieter?
Kündigung, Frist der Kündigung, ausserterminlich den Mietvertrag kündigen und wann ist der passende Nachmieter gefunden? Alles Fragen und Themen, welche eine Verwaltung oder privaten Vermieter vor Fragen stellen. Wir sind Ihnen bei dieser Suche behilflich, unterstützen Sie beim Entlassen der Mieter.
Checkliste- Schritt für Schritt
- Zahlungsfähigkeit des Nachmieters prüfen
- Zumutbarkeit evaluieren
- Einwilligung zur Übernahme des Mietvertrages mit denselben Bedingungen
- Allgemeine Prüfung des Mieters
Zahlungsfähigkeit des Nachmieters
Wann ist jemand zahlungsfähig?
Laut Definition ist ein Nachmieter zahlungsfähig, wenn dieser den Mietzins und die Nebenkosten zum vereinbarten Termin vollständig zahlen kann. Ein Vermieter darf den Nachmieter ablehnen, wenn gegen diesen Zahlungsbefehle oder Betreibungen vorliegen. Ist dieser ausserdem offensichtlich nicht in der Lage, die Miete und übrige Kosten zu tragen, so gilt dieser als zahlungsunfähig. So darf ein Vermieter sich die Zahlungsfähigkeit von einer Drittperson bestätigen lassen.
Als Richtwert gilt:
Der Mietzins für eine Wohnung sollte nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.
Zumutbarkeit
Des Weiteren muss der vorgeschlagene Nachmieter für den Vermieter zumutbar sein. Das heisst, bei der Bewertung dürfen objektive Kriterien herangezogen werden. Allerdings ist es dem Vermieter nicht erlaubt, höhere Kriterien oder andere Anforderungen als an den bisherigen Mieter zu stellen.
Unzumutbare Ersatzmieter können sein:
- Errichtung einer Werkstatt in einem bisher als Restaurant genutzten Geschäftslokal
- Nachmieter arbeitet in einer Branche, welche den Vermieter oder andere Mieter konkurrenziert.
- Einzelperson für eine im Vertrag festgehaltene Familienwohnung
- Grossfamilie als Ersatzmieter, wenn bisher Einzelpersonen die Wohnung oder das haus bewohnt haben
Grundsätzlich muss in jedem einzelnen Fall abgeklärt werden, ob ein Ersatzmieter für die Verwaltung zumutbar ist. Dabei gilt der Mietvertrag als Grundlage und hilft, den Gebrauchszweck zu definieren. Dabei sind bei der Abklärung der neuen Mieter sämtliche Lebensumstände im Mietshaus zu berücksichtigen.
Mögliche Lebensumstände sind:
- Alter der Mieter
- Lebensstil
- Mieterstruktur
- etc.
Übernahme des Mietvertrages zu gleichen Bedingungen
Der Ersatzmieter muss damit einverstanden sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Stellt der Nachmieter zusätzliche Bedingungen oder widerruft seinen Willen zum Abschluss der Vertrages, so muss der aktuelle Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen einhalten und ist nicht aus dem Mietvertrag entlassen.
Ausserdem dürfen Vermieter weitere Interessenten berücksichtigen und einen Mietvertrag aufsetzen. So ist die Verwaltung nicht verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu übernehmen.
Sie sind auf der Suche nach einer einfachen und schnellen Immobilien Software?
Testen Sie die AIMMO 14 Tage kostenlos!
Prüfung des Nachmieters
Als Vermieter dürfen Sie den Nachmieter überprüfen lassen oder selbst die notwendigen Recherchen tätigen. In der angemessenen Frist ist es möglich, den Ersatzmieter gründlich zu prüfen. So beträgt diese Frist üblicherweise einen gesamten Monat.
Professionelle Verwaltungen können diese Abklärungen schon früher beenden. Ausserdem muss der Mieter dem Vermieter alle notwendigen Unterlagen und Informationen zur Prüfung bereitstellen. So empfehlen wir dem Vermieter, alle Abklärungen gründlich zu tätigen und sowohl das Betreibungsamt als auch Drittpersonen in diesen Schritt zu integrieren. Es ist zu empfehlen, die Zustimmung des Interessenten einzuholen. Zusätzlich kann verlangt werden, dass die ausserterminliche Übergabe der Wohnung auf ein Monatsende fällt.
FAQ Nachmieter
Können Mieter früher aus der Wohnung, wenn ein Nachmieter gestellt wird?
Hat der Vermieter den Nachmieter gründlich geprüft und übernimmt dieser den Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen, ist zahlungsfähig und zumutbar. Ist dies der Fall, so darf der bisherige Mieter ausserterminlich aus dem Vertrag entlassen werden.
Was heisst unter den gleichen Bedingungen zu übernehmen ?
“Gleiche Bedingungen” zu übernehmen ist wortwörtlich zu nehmen. Alle im Mietvertrag festgelegten Vereinbarungen müssen übernommen werden.
Hat man als Mieter das Recht einen Nachmieter zu suchen?
Kurz und knapp: Ja. Wer eine Wohnung ohne Kündigungsfrist verlassen möchte, darf bzw. muss einen Nachmieter suchen.
Was tun, wenn der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptiert?
Grundsätzlich muss ein Vermieter den Nachmieter nicht akzeptieren. Erfüllt dieser nicht die vorgeschriebenen Bedingungen oder ist er nicht gewillt, den Mietvertrag zu den gleichen Vereinbarungen zu übernehmen, so darf dieser den Ersatzmieter ablehnen. Der bisherige Mieter kann einen anderen Nachmieter suchen und diesen der Verwaltung vorschlagen.
Erfüllt der Nachmieter allerdings alle notwendigen Kriterien, so kann die Mietpartei laut Gesetz eine ausserterminliche Auflösung des Vertrages anfordern. Er hat das Recht, sich frühzeitig aus dem Vertrag zu lösen.
Ihre AIMMO Redaktion
Mit Leidenschaft für unsere Leser und Eigentümer.
