Stockwerkeigentum – Die wichtigsten Hausverwaltungsaufgaben

In der Schweiz gibt es unterschiedliche Formen von Immobilieneigentum. Dabei unterscheiden sich nicht nur die Eigentumsformen sondern ebenfalls deren Aufgaben. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen die Verwaltungsaufgaben bei Stockwerkeigentum.

Stockwerkeigentum und Miteigentum

Das Stockwerkeigentum (STWE) ist eine besondere Form des Miteigentums. So kommt bei Mehrfamilienhäusern meist STWE vor, wobei den Stockwerkeigentümern das alleinige Nutzungsrecht an der jeweiligen Wohnung zusteht. Ausserdem wird beim Stockwerkeigentum oftmals die Rechtsform der Genossenschaft gewählt.

Beim Miteigentum gehören einzelne Parzellen mehreren Parteien. Deshalb ist Miteigentum in Reihenhaussiedlungen mit gemeinsam genutztem Grundstück wie Besucherparkplätze oder Spielplatz oftmals anzutreffen.

Des Weiteren sichert bei einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum oder einer Miteigentumsgemeinschaft eine unabhängige Immobilienverwaltung ein professionelles, neutrales Vorgehen und kümmert sich um die einzelnen Aufgaben. Zu diesen Aufgaben zählen:

• Gründung einer STWEG oder Miteigentumgemeinschaft
• Technische Verwaltung: Hauswartungen, Reinigung, Umbauten, etc.
• Administrative Aufgabe: Buchhaltung etc.
• Rechts- sowie Strategieberatung

Liegenschafts­verwaltung bei Stockwerk­eigentum – Aufgaben

Eine professionelle und erfahrene Immobilienverwaltung ist objektiv, neutral und unabhängig. Diese Eigenschaften reduzieren Konflikte und Unstimmigkeiten bei der STEWG. Bewährte Immobilienverwaltungen mit gutem Ruf sind meist Mitglied bei der Fachkammer Stockwerkeigentum (STWE) des SVIT Schweiz (Schweiz. Verband der Immobilienwirtschaft) und besitzen folglich ein somit fundiertes Know-how, um jegliche Fragen zu beantworten und mit Rat und Tat zur Seite zu stehen.

Diese Aufgaben übernimmt die Stockwerkeigentümer Verwaltung:

Vertretung der StWEG in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung

[vgl. ZGB 712s Abs. 1]

• die Verwaltung des Hauses und Vollzug aller hierfür notwendigen Handlungen
  • Erteilung von Aufträgen und Abschluss von Werkverträgen der STWEG für Reparaturen des gemeinschaftlichen Gebäudes
  • Abschluss des Hauswartungsvertrages
  • Anstellung von Reinigungspersonal
  • Abschluss von Mietverträgen mit Mietern bezüglich des gemeinschaftlichen Objekts
  • Verträge mit Facility Management-Anbietern
  • Verträge mit Gärtnerei für Garten- und Baumpflege
• Überwachung der Ausübung der Sonderrechte und Benutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen / Einhaltung von Gesetz, Reglement und Hausordnung

Vollzug von gesetzlichen und rechtsgeschäftlichen Anordnungen

[vgl. ZGB 712s Abs. 1]

• Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung und Leitung der Stockwerkeigentümerversammlung [vgl. ZGB 712n Abs. 1]
• Vollzug der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung
• Aufbewahrung der STWE-Protokolle und wesentliche Dokumente [vgl. ZGB 712n Abs. 2]
• Auskunftserteilung an Stockwerkeigentümer
• Weiterleitung der an die STWEG gerichteten Erklärungen von Stockwerkeigentümern, Organen und Dritten
• Besorgung der finanziellen Angelegenheiten
• Besorgung der gesamten Verwaltungstätigkeit
  • Instandhaltung
  • Reparaturarbeiten
  • Hausreinigung / Facility Management-Services
  • Garten- und Baumpflege
  • Abschluss von Versicherungsverträgen jeder Art
  • Anstellung und Überwachung des Hauswartes und seiner Hilfspersonen
  • Vermietung der gemeinschaftlichen Räume, sofern und soweit Anlass besteht

Finanzielle Verwaltung

[vgl. ZGB 712s Abs. 2]

• Erstellung des Budgets
• Erstellung der Jahresrechnung (Bilanz und Erfolgsrechnung)
• Bemessung
• Festlegung und Inkasso der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
• Zahlungsverkehrs-Abwicklung
• Verwaltung des Vermögens der Gemeinschaft
• Verwaltung des Erneuerungsfonds und seines Vermögens

Aktive Vertretungsmacht

• Externe Vertretung der STWEG und der Stockwerkeigentümer in den Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung [vgl. ZGB 712t Abs. 1]
• Vertretung der STWEG in Prozessen
  • Summarische Verfahren
    • Gesetzliche Prozessführungsbefugnis
  • Ordentlicher Zivilprozess
    • Nur nach entsprechender vorgängiger Ermächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung
  • Vertretung der STWEG in nicht zivilrechtlichen Verfahren
    • vgl. BGE 114 II 310

Passive Vertretungsmacht

• Wohnsitz des Verwalters gilt als Zustelldomizil
  • alternativ:
    • Ort der gelegenen Sache als Zustelldomizil [vgl. ZGB 712t Abs. 3 i.f.]
• Entgegennahme von Mitteilungen, die an die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) gerichtet sind
  • Erklärungen
  • Aufforderungen
  • Verfügungen
  • Urteile
  • Ausnahme
    • Der Verwalter hat keine Zustellfunktion für Mitteilungen an die jeweiligen Stockwerkeigentümer