Kündigung Eigenbedarf – Das müssen Sie wissen

Möchten Vermieter*innen selbst in ein Objekt des Vermieters einziehen, müssen aktuelle Mieter*innen folglich das Mietobjekt verlassen und ausziehen. Worauf Sie dabei achten müssen und ob Eigenbedarf als Kündigungsgrund gilt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist der Eigenbedarf?

Von Eigenbedarf ist die Rede, wenn Vermieter*innen ein vermietetes Objekt selbst benutzen möchten. Dieses Gesetz gilt ebenfalls, wenn Familienangehörige und andere Angehörige des Haushaltes, die Immobilie benötigen. Ist dies der Fall können Eigentümer*innen Eigenbedarf geltend machen.

Damit der Anspruch auf Eigenbedarf rechtskräftig ist, müssen Sie bei der Kündigung einiges beachten. So ist Eigenbedarf und dessen Rahmen gesetzlich klar geregelt und sollte dringend beachtet werden.

Gut zu wissen: Eigenbedarf gilt auch zum Beispiel für die Kinder des Lebenspartners oder für Angestellte des Haushaltes.

Rechtliches zum Thema Eigenbedarf

Liegt ein legitimer Eigenbedarf einer Wohnung vor, so haben Vermieter*innen das Recht, das Mietverhältnis der aktuellen Mieter*innen zu kündigen. Danach haben diese die Möglichkeit, die Immobilie im Sinne des Eigenbedarfs zu nutzen und folglich den Mietvertrag aufzulösen. Dies setzt voraus, dass das Schreiben bezüglich Eigenbedarfskündigung eine glaubhafte Begründung beinhaltet und die regulären Kündigungsfristen eingehalten werden.

Was geschieht bei vorgeschobenem Eigenbedarf?

Es gibt Fälle in denen Vermieter*innen den Eigenbedarf vortäuschen, um das Mietverhältnis aufzulösen. Beabsichtigen Eigentümer*innen bereits bei Erstreckung der Kündigung das Mietobjekt nicht selbst zu nutzen oder nahen Verwandten zur Verfügung zu stellen, dann spricht man von einem missbräuchlichen Eigenbedarf.

Ist dies der Fall, können Mieter*innen die Eigenbedarfskündigung anfechten. Diesbezüglich haben diese 30 Tage Zeit. Wird die Kündigung nicht in der genannten Zeitspanne angefochten, so ist diese grunsätzlich gültig. Können Mieter*innen die vorgeschobene Begründung beweisen, so haben diese in manchen Fällen Anrecht auf Schadensersatz.

Wie gehen Vermieter*innen bei der Eigenbedarfskündigung vor?

Es ist wichtig, das Vermieter*innen die Kündigung rechtlich korrekt umsetzen. Das heisst diese müssen verstärkt auf die geregelten Fristen und korrekte Formulierung achten. Insbesondere der Kündigungsgrund ist wichtig, damit die Kündigung rechtsgültig und korrekt ist.

Die wichtigsten Punkte:

Fristgerechte Kündigung: Im Obligationenrecht der Schweiz sind die gesetzlichen Kündigungsfristen unter Art. 266c zu finden. Bei Mietobjekten können die Parteien in der Regel mit einer dreimonatigen Frist auf den ortsüblichen Termin oder auf Ende einer dreimonatige Mietdauer kündigen. Massgebend ist hierbei stets der Erhalt der Kündigung. Diese sollten Sie deshalb immer eingeschrieben oder in Anwesenheit eines Zeugen und mit Erhalt gegen Unterschrift versenden.

Kündigungsgrund für Eigenbedarf erläutern: Führen Sie ebenfalls den Kündigungsgrund für den Eigenbedarf umfangreich und idealerweise basierend auf Beweisen aus.

Jede Mietpartei einzeln kündigen: Wurde das Objekt an mehrere Mieter vermietet, so muss jeder Partei einzeln gekündigt werden.

Eigenbedarfskündigung schreiben – Das muss die Kündigung enthalten

Für jeden Kanton gibt es ein genehmigtes Kündigungsformular. Dieses müssen Sie verwenden, um den Mieter*innen zu kündigen. Die Schriftform ist unabdingbar und ein Muss für jeden/e Vermieter*innen. Anschliessend unterzeichnen Sie dieses Formular, damit Sie offiziell den Eigenbedarf anmelden und die Eigenbedarfskündigung rechtsgültig zugestellt werden kann.

Des Weiteren müssen Vermieter*innen den Eigenbedarf genau beschreiben und ausführen. Dazu gehört, dass Sie in der Kündigung infolge Eigenbedarfs ebenfalls ausführen, in welchem Verhältnis die Personen zu Ihnen stehen, welche zukünftig das Objekt bewohnen sollen. Die Begründung zwecks Eigenbedarfs darf ebenfalls nicht fehlen. Zum Beispiel können Sie erwähnen, dass der Lebenspartner eine neue Arbeitsstelle in der Stadt nachgehen wird oder eine Umschulung macht und deshalb ein Umzug unabdingbar ist. Diese Begründung bei der Eigenbedarfskündigung ist besonders wichtig und gehört definitiv in das Kündigungsschreiben.

Ebenfalls müssen Sie in der Eigenbedarfskündigung informieren, falls Sie über eine alternative Wohnung für die Mieter*innen verfügen, welche Sie diesen zur Verfügung stellen können. Dazu gehört ebenfalls, weshalb diese Alternativwohnung nicht für die verwandte Person geeignet ist und welche Konditionen die Wohnung für die Mieter*innen mit sich bringen würde.

Des Weiteren gehört auch das gesetzlich vorgeschrieben Widerspruchsrecht des Mieters in das Schreiben der Kündigung wegen Eigenbedarf. So haben Mieter*inenn das Anrecht, spätesten zwei Monate vor dem Abaluf der Kündigungsfrist ihren Widerspurch schriftlich zu erklären.

Mieter haben mit dem Eingang des Kündigungsschreibens gesetzlich geregelt 30 Tage Zeit auf Widerspruch.

Kündigungsschutz bei Eigenbedarf

In der Schweiz gilt der Kündigungsschutz als überaus stark und Mieter*innen werden besonders geschützt.

Bei einer Eigenbedarfskündigung sieht dies allerdings anders aus und Mieter*innen haben nur geringe Chancen sich zu wehren. Einige Mieter*innen versuchen sich auf Basis einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung zu wehren. Dies ist allerdings nur mit einem deutlichen Nachweis möglich und in den wenigsten Fällen nachweisbar. So benötigen Mieter*innen dafür eindeutiges Beweismaterial, dass der Grund für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht gegeben war.

Dennoch gibt es einige Ausnahmen, welche den Kündigungsschutz ermöglichen. Sogenannte Härtefälle können diesen stützen und werden in der Regel von Vermieter*inne oder spätestens vor Gericht akzeptiert:

Härtefälle für Kündigungsschutz:

• Hohes Alter
• Körperliche Behinderung
• Schwere Krankheit
• Schwangerschaft
• Kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen vorhanden

Auch bei Härtefällen gibt es keine Garantie für einen Kündigungsschutz für die Mieter. Wird die Kündigung angefochten und geht diese bis vor das Gericht, wägt dieses stets die Mieter- und Vermieterinteressen ab.

Greift der Kündigungsschutz, so kommt es in der Regel meist zu einer Verlängerung der Räumungsfrist. Nur ganz selten können Mieter*innen im Objekt wohnen bleiben.

Deshalb lohnt es sich grundsätzlich nicht, die Kündigung wegen Eigenbedarf anzufechten. Die bessere Option ist es, das Gespräch mit allen Parteien zu suchen und eine Lösung zu finden, welche für alle angemessen erscheint. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist oder eine Abfindung kann hierbei bereits eine passende Option bieten.

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Wie bereits erwähnt, haben Mieter*innen das Anrecht Widerspruch bezüglich Eigenbedarfskündigung einzulegen. Dies muss innerhalb der Frist von 30 Tagen nach Eingang der Kündigung geschehen. Allerdings ist ein solcher Widerspruch nur dann möglich, wenn ein guter Grund, ein Härtefall oder eine inkorrekte Kündigung zugrunde liegt. Folglich können solche Fehler eine Eigenbedarfskündigung nur aufschieben und nicht verhindern.

Grundsätzlich sind Härtefälle die einzige Möglichkeit, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nichtig zu machen. Schlussendlich liegt es im Ermessen des Gerichtes die Interessen der Parteien abzuwägen und ein Urteil zu fällen. Ist ein Widerspruch erfolgreich, so wird ein Gerichtstermin festgelegt. Vorab bemüht sich ein Schlichtungsgericht eine einvernehmliche Lösung zu finden und erst nach erfolgloser Einigung wird ein richterliches Urteil die Situation auflösen.

Ziehen die Mieter*innen trotz Gerichtsurteil nicht aus, so haben Vermieter*innen meist nur noch eine härte Möglichkeit: die Zwangsräumung.

Diese sollten Sie nicht eigens durchführen, sondern sich dabei von einem Rechtsanwalt unterstützen lassen.

Fazit Kündigung wegen Eigenbedarf

Vermieter*innen haben das Recht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Diese ist allerdings nur gültig, wenn die Kündigung formell und inhaltlich korrekt umgesetzt wird. Folglich müssen Eigentümer*innen die Vorschriften genauestens beachten, um das Mietverhältnis und den Mietvertrag rechtskräftig auflösen zu können.