Gesetzlich wird in Art. 253 OR der Mietvertrag folgendermaßen definiert: “Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.” Aber was genau muss in einem Mietvertrag aufgenommen werden?
Vertragsparteien
Von beiden Parteien wird der vollständige Name, Adresse und Telefonnummer sowie weitere Kontaktdaten (z. B. E-Mail-Adresse) aufgenommen. Wenn es sich um eine Familienwohnung handelt, wird auch der Name der Ehegattin/des Ehegatten oder auch der SolidarmieterIn(nen) aufgenommen.
Mietsache
Unter diesem Punkt werden alle Daten zur Wohnung aufgenommen.
- Anzahl der Zimmer
- Quadratmeter der Wohnfläche
- Nebenräume
- Mitbenutzung (Garten, Wäschehängeplatz, Parkplatz, usw.)
Tipp zur Berechnung der Wohnfläche: Eine Raumhöhe von 1.50 Meter kann in der Schweiz bereits als Wohnfläche berechnet werden. Dabei handelt es aber nur um einen Richtwert.
Dauer des Mietvertrags
Ob die Anmietung auf bestimmte oder unbestimmte Zeit umgesetzt wird, muss in den Mietvertrag aufgenommen werden. Sollten sich beide Parteien auf einen befristeten Mietvertrag einigen, wird dies in den Mietvertrag aufgenommen. Damit endet das Mietverhältnis ohne weitere Kündigung zum Zeitpunkt der befristeten Anmietung. Sollte die Anmietung auf unbestimmte Zeit erfolgen, muss drei Monate im Voraus gekündigt werden. Bedeutet: Wenn das Mietverhältnis zum 31. März abgeschlossen werden sein soll, muss das Kündigungsschreiben bereits Ende Dezember abgesendet oder übergeben worden sein.
Tipp: Wenn beide Parteien damit einverstanden sind, kann vor Unterzeichnung des Mietvertrags die Kündigungsfrist verlängert werden (nicht aber gekürzt).
Mietzins
In den Mietvertrag wird der Netto-Mietzins aufgenommen. Wenn keine Neben- und Heizkosten zusätzlich aufgeführt werden, sind diese bereits in der Netto-Miete enthalten. Sollten sich im Verlauf der Anmietung die Nebenkosten verändern, wird dies aufgrund veränderter Berechnungsgrundlagen auf die Netto-Miete angerechnet.
Nebenkosten
Wie bereits unter “Mietzins” erwähnt: Sollten diese bereits im Netto-Mietzins enthalten sein, müssen sie nicht gesondert aufgeführt werden. Ansonsten müssen sie als „Akonto“ bezeichnet in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Nebenkosten werden dann vom Mieter als festgelegte Zahlungen im Voraus an den Vermieter bezahlt. Die Durchschnittskosten für die Nebenkosten errechnen sich anhand der Ausgaben der letzten 2-3 Jahre.
Kaution
Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsnettokaltmieten betragen. Dem Mieter ist es gestattet, die Kaution in drei Raten zu begleichen. Die erste Rate muss aber bereits zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter überwiesen werden. Der Vermieter muss die geleistete Kaution auf ein zinsbringendes Konto anlegen. Bei Auszug des Mieters wird die Kaution inklusive der Zinsen wieder zurückerstattet.
Besondere Vereinbarungen
Sollten Vermieter und Mieter gesonderte Vereinbarungen getroffen haben, müssen diese schriftlich in den Mietvertrag aufgenommen werden. Das könnte sein:
- Einbau einer Geschirrspülmaschine
- Zustimmung des Vermieters bei Haltung eines Haustiers
- Umfang der Nutzung des gemeinsamen Gartens, Flur, Parkplatz, usw.
- Bestimmung zur Verlängerung eines befristeten Mietvertrags
- Bestimmung, dass ein befristeter Vertrag vor Vertragsablauf gekündigt werden kann
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