Mietzins erhöhen: Das müssen Vermieter beachten

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb Sie die Miete Ihrer Immobilie erhöhen möchten. Allerdings müssen Sie als Vermieter dabei einige rechtliche Punkte beachten. Welche dabei wichtig sind und an welche Regeln Sie sich halten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Gemäss der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), dürfen Sie als Vermieter den Mietzins erhöhen. Allerdings muss dies im vorgeschriebenen rechtlichen Rahmen geschehen und Sie müssen sich an die rechtlichen Vorlagen halten.

Gründe für eine Mietzinserhöhung in der Schweiz

Gründe für eine Mietzinserhöhung gibt es viele für einen Immobilienbesitzer.  Mögliche Gründe für eine Erhöhung sind folgende:

1. Anstieg des Referenzzinssatzes
2. Kostensteigerung des Vermieters
3. Mietzins ortsüblich anpassen 
4. Mehrleistung des Vermieters
5. Teuerung
6. Mietzins anpassen aufgrund einer angestrebten angemessenen Rendite

1. Anstieg des Referenzzinssatz

In der Schweiz gilt seit dem 01.01.2008 der hypothekarische Referenzzinssatz als Grundlage für die zulässige Höhe des Mietzinses in Wohn- und Geschäftsräumen. Dieser wird alle drei Monate erhoben und durch das Bundesamt für Wohnungswesen bekannt gegeben. So stützt sich der Zinssatz rechnerisch auf dem durchschnittlichen Zinssatz der Hypothekarforderung von den Banken in der Schweiz. Folglich können Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn sich der Referenzzinssatz erhöht. Die tatsächliche Erhöhung richtet sich dabei nach dem Verhältnis zwischen dem altem Referenzzinssatz und dem neuen Satz. Pro 0,25 Prozent Veränderung kann der Mietzins um drei Prozent angepasst werden.

2. Kostensteigerungen des Vermieters

Wenn Vermieter mit steigenden Kosten konfrontiert werden, ist ebenfalls eine Mietzinserhöhung möglich. Das können etwa im Nettomietzins inbegriffene Versicherungsprämien, Verwaltungskosten oder die Liegenschaftssteuer sein. Dabei ist es nicht einheitlich geregelt, wie hoch die Steigerung des Mietzinses ausfallen darf. Allerdings müssen Vermieter im Streitfall nachweisen können, dass es tatsächlich zur Kostensteigerung kam.

3. Ortsüblicher Mietzins 

Wenn sie die orts- und quartierüblichen Mietzinspreise ermitteln wollen, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Somit ist die Lage, die Grösse, die Ausstattung, der Zustand und die Bauperiode massgebend. Informieren Sie sich deshalb über die regionalen Preise, um einen Überblick über die üblichen Mietpreise zu erhalten.

4. Mehrleistung durch den Vermieter

Der Einbau einer neuen Küche oder einer neuen Nasszelle, kann die Mietzinserhöhung rechtfertigen. Ausserdem ist dies ebenfalls der Fall, wenn eine Mehrleistung durch den Vermieter in der Wohnung oder dem Haus erfolgt.

Laut Gesetz gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen oder energetische Sanierungen als Mehrleistungen. Wenn sich beispielsweise zuvor kein Geschirrspüler in der Liegenschaft befand und dieser nicht nur bloss ersetzt wurde, sondern ein neues und modernes Gerät eingebaut wurde, gilt dies als Mehrleistung. 

5. Mietzins erhöhen durch Teuerung

Vermieter dürfen den Mietzins zum Ausgleich der allgemeinen Teuerung um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindex der Konsumentenpreise erhöhen. Dafür ausschlaggebend ist, wie sich die Teuerung seit der letzten Festlegung des Mietzinses erhöht hat. Von dieser Steigerung dürfen 40 % erhöht werden.

6. Mietzins anpassen aufgrund einer angemessenen Rendite

Zudem ist die Mietzinserhöhung in einer Wohnung oder einem Haus ebenfalls möglich, wenn Vermieter mit dem Mietzins die Kosten für die Verzinsung der Hypotheken, das selbst investierte Geld sowie die laufenden Kosten für den Betrieb und den Unterhalt der Immobilie nicht mehr decken können. Diesen Erhöhungsgrund können Sie allerdings nur geltend machen, wenn dies mittel Vorbehalt im Mietvertrag festgehalten wurde oder ein Ausnahmegrund vorliegt.

So erhöhen Sie den Mietzins

Um die Erhöhung des Mietzinses für Ihre Eigentumswohnung oder Haus rechtlich korrekt durchzuführen, müssen Sie diese formalen Bedingungen beachten:

• Teilen Sie dem Mieter die Erhöhung auf dem vom Kanton vorgeschriebenen Formular mit. 
• Die Mietzinserhöhung muss zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Informieren Sie sich deshalb über die jeweils geltenden Fristen und Terminen beim Kanton.

Fazit

Damit die Mietzinsanpassung rechtssicher ist, müssen Sie einiges beachten. Wenn Sie unsicher bei der Erhöhung des Mietzinses für Ihre Eigentumswohnung oder Haus sind, lassen Sie sich besser rechtlich beraten. Dadurch vermeiden Sie Auseinandersetzungen mit Ihren Mietern und einen langen Schlichtungsprozess. Der Eigentümerverband kann Ihnen dabei wichtige Informationen liefern und rechtliche Auskunft geben und Unsicherheiten aus dem Weg räumen.