Ausweisung Mieter – Ausweisungsbefehl wirksam beantragen

Bleiben Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist noch immer im Mietobjekt, so ist die Ausweisung der Mietpartei meist der letzte Ausweg. Wir sind diesem Thema auf den Grund gegangen und verraten Ihnen die wichtigsten Schritte, um einen wirksamen Ausweisungsbefehl zu beantragen.

Wann kann der Vermieter den Mieter ausweisen?

Wenn Vermieter der Mietpartei kündigen, so verlässt diese normalerweise das Mietobjekt nach Ende der Kündigungsfrist. Allerdings gibt es Fälle, in denen die Mietenden das Objekt nicht verlassen und sich weigern, die Immobilie dem Vermieter zu übergeben. In solchen Situationen sind Vermieter befugt, eine rechtliche Ausweisung vor Gericht zu erwirken. Dies ist mit Aufwand verbunden, doch meist der letzte Ausweg, das Mietobjekt wieder neu vermieten zu können.

Wissenswertes: Auf Grundlage des Art. 267 OR hat der Vermieter die Möglichkeit, die Rückgabe der Mietsache zu verlangen und den Auszug des Mieters gerichtlich zu erzwingen.

Um eine solche Ausweisung zu bewirken, müssen Vermieter nachweisen, dass eine gültige Kündigung vorliegt und das Mietverhältnis rechtskräftig beendet wurde.

Abhängig vom Sachverhalt müssen sich diese an unterschiedliche Stellen richten:

• Unbestrittenes Ende des Mietverhältnisses: Liegt eine klare Rechtslage vor, so wenden sich Vermieter an das Einzelgericht und stellen dort den Antrag für eine Ausweisung des Mieters im summarischen Verfahren.
• Bestrittenes Ende des Mietverhältnisses: Ist der Sachverhalt unklar, reicht die Beweislage nicht aus. Folglich müssen Vermieter sich zuerst an die Schlichtungsbehörde wenden. Anschliessend prüfen die Zuständigen der Schlichtungsbehörde, ob das Mietverhältnis rechtlich beendet wurde.

2. So läuft die Ausweisung der

Unbestrittene Ausweisung aus der Mietwohnung

1. Das Begehren für eine Ausweisung können Vermieter nach dem Rückgabetermin der Immobilie stellen. Folglich muss die Mietpartei das Mietobjekt nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist noch immer besetzen.
2. Bei einem klaren Fall von Ausweisung stellen Vermieter das Gesuch an das Einzelgericht. Der Standort der Immobilie entscheidet über das zuständige Gericht. Vermieter müssen zudem alle Mieter welche in der Wohnung leben, auflisten und das Ausweisungsbegehren gegen die Mietpartei richten.
3. Als Nächstes folgt die Begründung und Darstellung des Sachverhaltes. Darin nehmen Vermieter Bezug auf die Beweismittel. In der Begründung wird der Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses aufgeführt wie auch die chronologische Reihenfolge der Situation. 
4. Die Beweismittelsammlung ist das A und O, um die Ausweisung durchzusetzen. Dazu gehören der Mietvertrag, das Kündigungsschreiben, die Abmahnung der Mietpartei und sämtliche Zustellungsbelege für die Kündigung. Diese werden zusammen mit der Begründung eingereicht.
5. Anschliessend prüft der Richter sämtliche Unterlagen auf deren Richtig- und Vollständigkeit. Zudem nimmt er den Missbrauch der Mietsache durch den Mieter ebenfalls unter die Lupe und definiert dadurch, das weitere Vorgehen.
6. Wurde der Ablauf rechtlich korrekt vollzogen, so erteilt das Gericht einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung. Diese erteilen die Befugnis, das Objekt räumen zu lassen.

3.Wie hoch sind die Chancen für eine Ausweisung?

Um ein erfolgreiches Ausweisungsbegehren zu bewirken, muss das Mietverhältnis abgelaufen sein und der Mieter sich weigern, auszuziehen. Nur auf dieser Basis können Vermieter die Ausweisung erfolgreich durchführen. Ist dies der Fall, so sind die Chancen für eine erfolgreiche Ausweisung sehr hoch.

Kann hingegen der Mieter die Kündigung anfechten, so stehen die Erfolgschancen für eine rechtliche Ausweisung sehr schlecht. 

4. Ausweisungsbegehren abgelehnt. Was nun?

Ganz allgemein, kann ein Gericht die Ausweisung nur ablehnen, wenn die Sachlage umstritten und die Beweislage nicht ausreicht bzw. wenn die Kündigung unwirksam ist. Deshalb ist es wichtig, sich an die formellen Vorgabe einer Kündigung zu halten. Dabei sind die Fristen und die notwendigen Formular anzuwenden.

Es ist möglich, gegen den richterlichen Beschluss Berufung einzulegen. Allerdings ist dies ein zeitintensiver Prozess.

5. Ausweisung nach fristloser Kündigung

Um eine Zwangsräumung zu veranlassen, müssen Sie zunächst die Kündigungsfrist abwarten. Gibt die Mietpartei nach dieser Frist das Mietobjekt nicht zurück, können Vermieter ein Ausweisungsbegehren stellen und das Mietobjekt räumen lassen.

6. Ausweisung bei ordentlicher Kündigung

Auch bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie die Frist bis zum Auszugstermin abwarten. Weigert sich der Mieter danach auszuziehen, so raten wir Ihnen umgehend ein Gesuch um Ausweisung anzufordern.

7. Wie lange dauert das Ausweisungsverfahren?

Wie lange das Ausweisungsverfahren dauert, ist sehr unterschiedlich und hängt von der Art des Verfahrens ab.

• Ausweisung im summarischen Verfahren

Ein summarisches Verfahren wird dann eingelegt, wenn die Rechtslage klar ist. Dies läuft zügiger ab als ein Beweisverfahren. Folglich kommen Immobilienbesitzer durch das summarische Verfahren schneller in den Besitz Ihrer Immobilie zurück.

• Beweisverfahren

Liegen keine klaren Verhältnisse vor, kann der Mieter die Ausweisung anfechten. Infolgedessen wird ein ordentlicher Prozessweg eingeschlagen, welcher Zeit in Anspruch nimmt und sich in die Länge ziehen kann. Ein solches Verfahren dauert gerne mal mehrere Monate, bis ein Entschluss gefällt wird.

8. Der Mieter fechtet die Ausweisung an

Ist die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten, so dürfen Mieter die Ausweisung anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.Wird diese Erstreckung genehmigt, so verlängert sich das Mietverhältnis und eine neue Frist wird festgelegt. Ein Richter muss in einem ordentlichen Verfahren feststellen, ob die Gültigkeit der Kündigung vorliegt. Erst danach kann die Ausweisung vollzogen werden.

Ist die Kündigung nicht korrekt vollzogen worden und somit nicht wirksam, muss der Vermieter eine weitere rechtlich korrekte Kündigung aussprechen. Dabei müssen sämtliche Vorgaben korrekt eingehalten und alle amtliche Formulare angewendet werden. Nur so ist es möglich, eine rechtlich korrekte Kündigung zu vollziehen.

9. Nach der Ausweisung

Bei einem erfolgreichen Ausweisungsverfahren muss der Mieter gestützt auf dem richterlichen Befehl, das Objekt dem Vermieter übergeben. Räumt dieser noch immer nicht die Immobilie, so darf der Vermieter die Zwangsräumung veranlassen. Dabei unterstützen das Betreibungsamt und die Polizei den Immobilieneigentümer.

Zum angekündigten Termin erscheinen sowohl die Polizei als auch das Betreibungsamt und vollstrecken die Räumung, indem Sie den Mieter aus dem Mietobjekt begleiten. Hat der Mieter bei der Zwangsräumung noch kein neues Wohnobjekt gefunden, so wird das Hab und Gut vorerst eingelagert.

10. Wer trägt die Kosten für die Ausweisung?

Zu Beginn müssen Vermieter für die Kosten der Ausweisung aufkommen. Zu einem späteren Zeitpunkt bzw. nach der Ausweisung ist es möglich, die Gerichtskosten als auch die Räumungsklagekosten vom Mieter zurückzufordern. Ausserdem ist der Eigentümer berechtigt, eine Entschädigung für die illegale Nutzung nach dem Mietvertragende zu verlangen.

Fazit Ausweisungsbefehl wirksam beantragen

Das A und O, um eine wirksame Ausweisung zu beantragen ist, sämtliche Dokumente sauber und korrekt zu verfassen. Das beginnt bereits bei der Kündigung und zieht sich bis hin zum Ausweisungsantrag. Sämtliche Schritte werden idealerweise dokumentiert und schriftlich festgehalten. Dabei müssen die notwendigen Formulare angewendet und eingereicht werden. Nur so ist es möglich, einen Erfolg bei der Ausweisung der Mietpartei zu verzeichnen.