Mietvertrag kündigen: Was Vermieter wissen müssen

In der Schweiz dürfen sowohl Mieter als auch Vermieter einen Mietvertrag kündigen. Allerdings ist dies für den Vermieter meist komplizierter und mit formellen Vorgaben verbunden. Worauf Sie dabei achten müssen und wie Sie als Vermieter richtig kündigen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der Vermieter ist Eigentümer der Liegenschaft und kann darüber verfügen, wie er möchte – denken fälschlicherweise viele Eigentümer. Allerdings treten gewissen Einschränkungen und Vorlagen bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses und auch bei der Kündigung auf. Ein Vermieter darf zwar grundlos kündigen, dennoch müssen Sie sich dabei an gewisse Vorgaben halten. Dies verhindert, dass die Mieter die Kündigung anfechten und ein langwieriger Rechtsstreit entsteht.

Mietvertrag kündigen in der Schweiz

Ist die Kündigung eines Mietvertrages nur mit einem Kündigungsformular gültig?

Kurz gesagt: Ja. Als Vermieter müssen Sie zwingend ein kantonal genehmigtes Formular für die Kündigung des Mietvertrages verwenden. Diese Formulare finden Sie meistens auf den offiziellen Webseiten der unterschiedlichen Kantone. Kündigen Sie den Mietvertrag ohne ein solches Formular, ist diese nichtig.

Hier finden Sie die kantonalen Formulare.

Tipp: Für jeder Person, welche den Mietvertrag unterschrieben hat, müssen Sie ein separates Kündigungsformular aufsetzen. Dies gilt sowohl bei Ehepaaren als auch bei eingetragenen Partnerschaften.

Welche Kündigungstermine oder Fristen müssen Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrages einhalten?

Im Mietvertrag sind bestimmte Zeitpunkte oder Termine festgelegt, zu denen der Mietvertrag gekündigt werden darf. Diese gelten für alle Parteien des Mietvertrages und sind verbindlich. Haben Sie keine Termine in den vermieterfreundlichen Mietvertrag integriert, dann gelten die unterschiedlichen kantonalen Kündigungsfristen. Oftmals sind das der 31. März, der 30. Juni und der 30. September. Bei Mietwohnungen dürfen die Fristen für eine Kündigung nicht kürzer als drei Monate sein. Auch diese sind häufig im Vertrag festgehalten.

Müssen Vermieter die Kündigung des Mietvertrages eingeschrieben senden?

Ganz klar ja. Ob Vermieter oder Mieter, eine Kündigung des Mietvertrages muss zwingend eingeschrieben gesendet werden. Bei eingeschriebenen Briefen gilt das Entgegennehmen als Tag der Zustellung. Wenn der Brief nicht zugestellt werden konnte und der Postbote eine Abholeinladung hinterlässt, dann gilt als Zustelldatum der Tag, an dem das Einschreiben bei der Post abgeholt werden kann.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Lässt sich Ihr Mieter etwas zu Schulden kommen, können Sie als Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende auflösen.

Diese Gründe berechtigen Sie, eine fristlose Kündigung auszusprechen:

• Mietrückstände
• Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme
• Vorsätzlich schwere Schadenzufügung

Wie verhalte ich mich als Vermieter, wenn der Mieter die Kündigung des Mietvertrages anfechtet?

Obwohl Sie als Vermieter eine fristgerechte Kündigung nicht begründen müssen, hat der Mieter das Recht, sich dagegen zu wehren. Dies kann auf unterschiedlichen Gründen basieren und einen langen Bearbeitungsprozess mit sich ziehen. So kann der Mieter einerseits anfechten, dass die Schlichtungsstelle die Kündigung aufhebt oder auch das Mietverhältnis erstrecken lassen.

Tipp: Sowohl die Anfechtung als auch die Erstreckung des Mietvertrages muss der Mieter innerhalb 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsstelle einreichen. Verpasst der Mieter diesen Termin, ist die Kündigung wirksam.

Die Kündigung darf von der Schlichtungsstelle nur aufgehoben werden, wenn diese unverhältnismässig oder lediglich zur Schikane ausgesprochen wird. Dies nennt man eine unverhältnismässige Kündigung.

Beispiele für eine unverhältnismässige Kündigung:

• Änderung der Familienverhältnisse: Ein Kind wird erwartet oder ein Lebensgefährte zieht mit ein
• Druck von Seiten des Vermieters, um die Liegenschaft zu verkaufen
• Wenn die Kündigung ausgesprochen wird, um Mieteransprüche nicht geltend machen zu müssen

Zudem darf ein Mieter einen Antrag bei der Schlichtungsstelle einreichen, wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft, welches in Zusammenhang mit dem Mietverhältnis steht.

Wenn Ihr Mieter eine Mietverhältniserstreckung beantragt, wird die Entscheidung ebenfalls von der Schlichtungsstelle getroffen.

Gründe dafür können sein:

• hohes Alter
• Krankheit
• Stellensuche
• berufliche Belastung

Grundsätzlich gilt für Sie als Vermieter: Achten Sie bei der Erstellung der Kündigung auf eine korrekt formelle Kündigung des Mietvertrages und informieren Sie sich im Zweifelsfalle bei einer Fachstelle für Mietrecht.

Fazit Mietvertrag kündigen

Halten Sie sich an die formellen und rechtlichen Vorlagen bei der Erstellung einer Kündigung Ihrer Mietwohnung oder Ihres Mietshauses. Wenn ein Mieter Ihrer Kündigung widerspricht, sollten Sie sich als Vermieter beraten lassen. Dadurch umgehen Sie einen langen Streit zwischen den verschiedenen Parteien und können den Konflikt schnellstmöglich lösen. Folglich ist eine Rechtsberatung bei einem spezialisierten Fachanwalt für Mietrecht die beste Wahl, um sich vor Folgeschäden zu schützen.