Viele Schweizerinnen und Schweizer sind im Besitz von Immobilien. Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum, eine Liegenschaft als Kapitalanlage zu wählen, ist äusserst beliebt. Welche Mieteinnahmen Sie dabei versteuern müssen und welche Kosten Sie abziehen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Eine Immobilie zu besitzen, bedeutet viel Verantwortung. Dazu gehört ebenfalls die korrekte Versteuerung der Mieteinnahmen. Dabei kann ein Vermieter verschiedene Kosten von der Steuer abziehen und die Steuerrechnung dadurch gering halten.
Das müssen Vermieter in der Schweiz versteuern
Sind Sie im Besitz von Mieteigentum, welches Sie vermieten, müssen Sie dieselben steuerlichen Gesetze beachten, wie bei anderen Liegenschaften und Objekten. Das heisst, alle Mieteinkünfte müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
Des Weiteren müssen Vermieter einige weitere Steuern bezahlen:
- Handänderungssteuer: Unabhängig vom erzielten Gewinn, sind alle Handänderungen steuerpflichtig.
- Liegenschaftssteuer: Diese fällt jährlich an und bezieht sich nicht auf Handänderungen.
- Eigenmietwert: Beim Eigenmietwert wir der gesparte Mietzins, welcher ein Mieter bezahlen müsste, besteuert.
- Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn Sie die Liegenschaft mit Gewinn verkaufen.
Abzüge, welche Vermieter bei der Steuer geltend machen dürfen
Umweltschutz und Investitionen
Machen Verwalter während des Jahres Investitionen, welche dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, dürfen diese Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehört zum Beispiel die Installation eines Photovoltaik Systems, isolierte Fenster oder der Einbau eines energiesparenden Heizsystem.
Zinsen
Wurde die Immobilie durch die Bank finanziert, dürfen Sie die Schuldzinsen von der Steuer abziehen. Der Tilgungsanteil an der Rate gehört allerdings nicht dazu.
Pauschale
Anstatt die reellen Unterhaltskosten bei der Steuer geltend zu machen, können sie auch einen Pauschalabzug vornehmen. Bei Wohngebäuden, welche nicht älter als zehn Jahre sind, dürfen bis zu zehn Prozent des Brutto-Mietertrages abgezogen werden. Bei älteren Immobilien sind es 20 Prozent. Sind Sie im Besitz einer möblierten Ferienwohnung, beträgt die Pauschale bis zu 33 Prozent. Die Obergrenze für die Pauschale bei Ferienwohnung liegt allerdings bei 30 000 Franken pro Jahr. Belaufen sich die Abzüge über diese Grenze, sind diese nicht mehr zulässig.
Vermögenssteuer
Neben den Mieteinnahmen müssen Eigentümer auch die Vermögenssteuer einer Immobilie bezahlen. Diese ist je nach Kanton unterschiedlich hoch und folglich kantonal geregelt.
Steuertarif der Schweizer Kantone
- Kanton Aargau
- Kanton Appenzell Ausserrhoden
- Kanton Appenzell Innerrhoden
- Kanton Basel-Landschaft
- Kanton Basel-Stadt
- Kanton Bern
- Kanton Freiburg
- Kanton Genf
- Kanton Glarus
- Kanton Graubünden
- Kanton Jura
- Kanton Luzern
- Kanton Neuenburg
- Kanton Nidwalden
- Kanton Obwalden
- Kanton Schaffhausen
- Kanton Schwyz
- Kanton Solothurn
- Kanton St. Gallen
- Kanton Tessin
- Kanton Thurgau
- Kanton Uri
- Kanton Waadt
- Kanton Wallis
- Kanton Zug
- Kanton Zürich
Kosten, welche Sie von der Steuer abziehen können
Wie bereits erwähnt, können verschiedene Kosten abgezogen werden. Laut Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG; Art. 32) handelt es sich um folgende Kosten:
- Unterhaltskosten
- Kosten der Instandstellung neu erworbener Liegenschaften
- Versicherungsprämien
- Verwaltungskosten der Mieteinnahmen
Bei den Mieteinnahmen können zusätzliche Ausgaben abgezogen werden:
- Maklerkosten
- Kosten für Inserate
- Bankspesen
- Telefonkosten
- Briefporto im Zusammenhang mit der Vermietung
Fazit Mieteinnahmen versteuern
Sind Sie im Besitz von einer oder mehreren Immobilien, müssen grundsätzlich alle Mieteinnahmen versteuert werden. Dabei können Sie einige Kosten abziehen und bei der Steuer geltend machen. Abhängig vom Alter und dem Standort der Wohnung oder des Hauses, müssen verschiedene Faktoren berücksichtig werden. Lassen Sie sich dabei von einem Treuhänder oder einem Fachexperten beraten, damit dieser Sie bei der Erstellung und Berechnung der jährlichen Steuer unterstützt und das bestmögliche Ergebnis erzielt.
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Häufige Fragen zum Thema: Mieteinnahmen versteuern
Wo müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Jeder Hauseigentümer, der eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Immobilie vermietet, muss dies Mieteinnahmen versteuern. Folglich müssen Sie beim Finanzamt die Mieteinnahmen korrekt anmelden und in der Steuererklärung auflisten.
Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei Mieteinnahmen?
Pro Jahr haben Hausbesitzer einen Freibetrag von 14’500 Franken. Übersteigt Ihr Einkommen aus der Liegenschaft diesen Wert, dann müssen Sie erst Steuern dafür bezahlen. Jeder Kanton kann die Höh des Freibetrages eigens festlegen. So erhebt der Bund in der Schweiz eine sogenannte direkte Bundessteuer auch bekannt als Einkommenssteuer.
Was bleibt von den Mieteinnahmen übrig?
Ganz generell kann gesagt werden, dass nach allen Abzügen weniger als ein Drittel der Summer der Mieteinnahmen übrig bleibt.
Wie viele Steuern muss mann zahlen, wenn man eine Wohnung vermietet?
Ein Vermieter kann viele Kosten bei der Steuer abziehen. Folglich gibt es keine pauschale Aussage, wie viel Steuern dieser für eine vermietete Wohnung zahlen muss.
Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?
Mieteinnahmen müssen ordnungsgemäss versteuert werden. Besteht der Verdacht auf Steuerhinterziehung, so drohen hohe Strafen, Bussen oder Gefängnisaufenthalt. Deshalb dürfen Mieteinnahmen nicht verheimlicht werden.
Wie hoch werden Pachteinnahmen versteuert?
Normalerweise werden für die Pachteinnahmen getrennten Steuern veranlagt. Vielmehr wird es mit allen anderen Einkünften zusammen gerechnet und dem daraus bestimmten Steuersatz unterworfen. Das hängt also im wesentlichen davon ab, wie hoch das Einkommen ist.
Was muss ich beachten, wenn ich vermiete?
Das müssen sie beachten, wenn sie vermieten:
- Den richtigen Mietpreis festlegen
- Vermieten mit oder ohne Makler
- Ansprechendes Inserat erstellen
- Wohnungsbesichtigung gut vorbereiten
- Die passenden Mieter aussuchen
- Mieterauskünfte einholen
- Einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufsetzen
- Eine Übergabeprotokoll erstellen
- Das Vermieter- Mieterverhältnis pflegen
Wie berechne ich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als Überschusseinkünfte und nicht als Gewinneinkünfte. Folglich werden sie durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.
Kann das Finanzamt Mietverträge verlangen?
Ja. Das Finanzamt hat sehr weitreichende Rechte. So darf dieses bei Bedarf auch Mietverträge oder deren Einsicht verlangen
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