Kleine vs. Grosse Reparaturarbeiten

Wenn es zu Unstimmigkeiten oder Missverständnissen zwischen Vermieter und Mieter kommt, dann meist aufgrund der unter­schiedlichen Definition von kleinen oder großen Reparaturarbeiten.

Kleiner Unterhalt

Hierbei handelt es sich um kleinere Reparaturarbeiten, die vom Mieter umgesetzt werden müssen. Auch die entstandenen Kosten müssen vom Mieter getragen werden. Anders als noch vor ein paar Jahren liegt die Grenze zwischen ‚kleinem Unterhalt‘ (Übernahme der Kosten durch Mieter) und größeren Reparaturen (Übernahme der Kosten durch Vermieter) nicht klar bei einer Kostengrenze von CHF 150 Euro. Unterschieden wird heute nach Aufwand der Reparatur und ob der Mieter besondere Fachkenntnisse benötigt, um die Reparatur durchführen zu können.

Beispiel: Der in der Einbauküche integrierte Kühlschrank funktioniert nicht mehr korrekt. Dies kann nicht vom Mieter repariert werden, somit gehen die Verantwortung und die Kosten für die Reparatur an den Vermieter. Dies auch dann, wenn die Reparaturkosten unter 150 CHF liegen sollten.

Anmerkung: Beim Richtwert von 150 CHF handelt es sich auch nicht um einen Selbstbehalt. Sollte die Rechnung höher ausfallen, kann der Vermieter den Betrag nicht als Selbstbehalt einfordern. Auch eine Aufteilung der Kosten ist nicht zulässig. Beispiel: Ein Wasserhahn ist defekt und der Vermieter bittet den Mieter den Wasserhahn zu kaufen und übernimmt dann die Kosten für die fachmännische Installation. Dies wäre nur dann zulässig, wenn der Mieter sich einen deutlich teureren Wasserhahn wünscht als der Vermieter anbietet. Hier wäre dann aber die Frage nach den Besitzverhältnissen zu klären. Wenn der Mieter den Wasserhahn nicht in den Besitz des Vermieters übergibt (nach Auszug), hat er die Möglichkeit, den Wasserhahn abzunehmen. Der Mieter muss dann bei Auszug die Kosten für einen neuen Wasserhahn inkl. Installation selbst übernehmen.     

Wenn es also um die Frage und Definition von ‚kleinem Unterhalt‘ geht, muss bei allen Schäden erst einmal bestimmt werden, ob der Mieter diese mit seinen durchschnittlichen handwerklichen Fähigkeiten beheben kann.

Zum Beispiel:

• defekte Glühbirnen wechseln
• lockere Schrauben anziehen
• Abflüsse in Bad und Küche reinigen
• Scharniere ölen
• beschädigte Wasserhähne auswechseln/reparieren
• beschädigte Steckdosen und Sicherungen austauschen
• defekte Fenster- und Türschlösser wechseln
• verstopfte Abflüsse reinigen
• defekte Storen-Kurbeln
• Ruß im Ofen beseitigen
• v.m.

Alle Ersatzteile, die ohne großen Kenntnisstand und handwerkliche Begabung ersetzt werden können und nicht die Kosten von 150 CHF übersteigen, müssen vom Mieter übernommen werden. Dies gilt auch bei Kleinteilen, die ihre Lebensdauer überschritten haben.

Zum Beispiel

• Wechseln der Filter beim Dampfabzug
• Kauf der Glühbirnen
• Kauf der Steckdosen und Sicherungen
• Ersetzen der Backbleche
• Ersetzen der Schlüssel
• v.m.

Anmerkung: Der Mieter sollte bei Auszug darauf achten, dass diese defekten oder abgenutzten Kleinteile alle ersetzt wurden. Ansonsten hat der Vermieter den Anspruch, dies einzufordern.

Grosse Reparaturen

Da die Definition von ‚kleinem Unterhalt‘ recht detailliert ist, bleiben keine großen Fragen offen bei der genauen Bestimmung von größeren Reparaturen. Sollte es sich beim Schaden um eine normale Abnutzung handeln, muss dies der Vermieter übernehmen.

Tipp: Niemals sollte der Mieter auf eigene Faust die Reparatur in Auftrag geben und danach die Reparaturkosten an den Vermieter weiterleiten. Die Kostenübernahme kann in diesen Fällen vom Vermieter abgelehnt werden. Der Mieter sollte sich immer an seine Meldepflicht halten und dem Vermieter eine normale Bearbeitungsfrist einräumen.

Sollte der Mieter einen Schaden selbst verursacht haben, müssen diese Kosten vom Mieter oder dessen Privathaftpflichtversicherung übernommen werden.

In den meisten Fällen ist ein kurzer Austausch zwischen Vermieter und Mieter ausreichend, um die Verantwortlichkeit und die Kostenübernahme zu besprechen. Sollte die Absprache schriftlich per E-Mail durchgeführt worden sein, ist es am besten, dies für spätere Rückfragen aufzubewahren. Wenn sich Vermieter und Mieter telefonisch oder persönlich abgestimmt haben, ist es auch ratsam dies schriftlich festhalten und beiden Parteien zugänglich zu machen.

Sollte trotz aller Bemühungen keine Einigung zustande kommen, können sich Vermieter und Mieter an eine Schlichtungsbehörde wenden. Die Schlichtungsbehörde versucht in einem kostenlosen Verfahren eine gütige Einigung herbeizuführen. Wenn auch diese Alternative scheitert, bleibt nur noch eine gerichtliche Auseinandersetzung.