Die Grossen machen es vor: H&M, Deichmann, Adidas, C&A und Co. wollen keine Miete mehr bezahlen, da sie durch die Folgen der Pandemie die Shops schliessen mussten und aufgrund dessen hohe Umsatzeinbussen verzeichnen. Aber wie sieht es mit dem kleinen Bäcker um die Ecke aus, dem Friseursalon und allen anderen kleinen Büroinhabern? Trifft es sie nicht viel härter, wenn man bedenkt, dass sie in den meisten Fällen nur recht kleine Rücklagen haben? Die Miete für die Gewerbefläche oder für die private Wohnung ist dennoch fällig.
Was können Vermieter tun?
Vermieter sollten, wenn möglich, Leerstände vermeiden. Es ist aber jedem Eigentümer selbst überlassen, die vertraglich vereinbarte Miete ungeachtet der behördlichen Anordnung einzufordern. Der Rechtsstillstand unterbindet zurzeit nur die Betreibung der ausbleibenden Miete, nicht aber die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsrückständen.
ANMERKUNG: Der Bundesrat hat hierzu die Zahlungsfrist bei Wohn- und Geschäftsmieten, die im Zeitraum vom 13.03. bis 31.05.2020 fällig werden, von 30 auf 90 Tage erweitert (Art. 257d Abs.1 OR). Dies ist aber abhängig davon, ob der Mieter von den behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung von COVID19 betroffen und somit mit der Mietzahlung in Verzug geraten ist.
Es muss dabei aber einmal in Erwägung gezogen werden, wie hoch der Ausfall der Mieteinnahmen sein könnte, sollte die fehlende Liquidität fortbestehen oder das Unternehmen sogar aufgrund der Corona-Krise Konkurs gehen. Zudem muss davon ausgegangen werden, dass bis zur vollständigen Überwindung der Corona-Krise kein neuer Mieter gefunden werden kann. Wie lange dies dauert, ist laut der Experten überhaupt nicht klar absehbar.
Somit wäre zu überlegen, ob ein Entgegenkommen und ein Zeichen der Solidarität seitens des Vermieters nicht nur menschlich, sondern auch wirtschaftlich die bessere Alternative wäre.
Die Miete Stunden, Vermindern oder gänzlich Erlassen?
In welchem Ausmass ein Entgegenkommen des Vermieters notwendig ist, steht in Abhängigkeit der Solvenz des Mieters. Dabei ist auch die umfangreiche staatliche Hilfe für bestimmte Geschäfte und Mitarbeiter (Kurzarbeit oder Kündigung) zu bedenken. Die Unterstützung der Regierung soll schnell und auch unbürokratisch ausgezahlt werden. Sollte der Mieter somit nur vorübergehend in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wäre eine Stundung des Mietzinses zu überlegen. Wenn der Betrieb oder der Mitarbeiter geringe Einnahmen hat, kann man sich auf eine vorübergehende Reduzierung der fälligen Miete verständigen.
In ganz schweren Fällen ist auch ein kompletter Erlass der Miete zu überlegen. Und zwar dann, wenn selbst nach Ende der Corona-Krise über weitere Monate hinweg mit finanziellen Schwierigkeiten zu rechnen ist. Es hilft dem Vermieter nicht viel, wenn der Mieter zwar treu seinen gestundeten Zahlungen nachkommt und diese monatlich schafft zu begleichen, dadurch aber nicht in der Lage ist, die neu fällige Miete zu bezahlen.
Mögliches entgegenkommen des Mieters
Sollte der Vermieter eine der oben genannten Möglichkeiten in Betracht ziehen, kann natürlich vonseiten des Mieters ein Entgegenkommen vereinbart werden:
- Offenlegung der Vermögenslage;
- Nachweis über die Beantragung aller staatlichen Hilfsmassnahmen;
- Mitteilungspflicht bei Verbesserung der finanziellen Lage;
- Auszahlung des Mietzinsdepots an den Vermieter, mit späterer Auffüllung vom Mieter;
- Verlängerung des Mietverhältnisses.
Tipp: Der Vermieter sollte eine Verlängerung des Mietvertrages in Betracht ziehen, wenn absehbar ist, dass sich der Mieter von den finanziellen Einbussen wieder erholen wird. Dies verhindert, dass der solvente Mieter das Mietverhältnis kündigt, nachdem er vom Entgegenkommen des Vermieters profitiert hat.
Entscheidungsfindung und Umsetzung
Der Vermieter sollte die eigene Liquidität, die Profitabilität und alle steuerlichen Konsequenzen überblicken und in die Entscheidung mit einfliesen lassen. Unterschiedliche Kalkulationen können dabei weiter unterstützen und damit auch eine Aussage geben, inwieweit ein Entgegenkommen des Vermieters realistisch ist.
Unabhängig in welchem Ausmas der Vermieter dem Mieter entgegenkommt, die getroffenen Vereinbarungen müssen zwingend in schriftlicher Form vorliegen und von beiden Parteien unterschrieben werden.
Tipp: Sollten einseitige Vereinbarungen getroffen werden, die überwiegend zulasten des Mieters gehen, müssen diese zwingend der Formularpflicht unterstehen.
Da es sich aber um eine noch nie da gewesene Situation handelt, empfiehlt es sich, bei Unklarheiten einen Juristen zu konsultieren.
*Der Artikel wurde mit fachlicher Unterstützung von Inderbitzin & Rissi Treuhand GmbH – Herrn Daniel Rissi – erstellt.
