Normale Abnutzung: Was ist das?

Ziehen Ihre Mieter aus dem Haus oder der Wohnung aus, findet eine sogenannte Wohnungsübergabe statt. Dabei überprüfen Sie als Vermieter, ob Mängel oder Schäden am Mietobjekt entstanden sind. Je länger das Mietverhältnis andauert, umso grösser wird die Abnutzung sein. In diesem Beitrag verraten wir Ihnen, was zur normalen Abnutzung gehört.

Normale Abnutzung in einer Mietwohnung

Durch den üblichen Gebrauch eines Mietobjektes, entsteht ‘normale Abnutzung’. Infolgedessen gestaltet sich die Abnutzung grösser, je länger das Mietverhältnis andauert. Deshalb können Sie als Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter die Wohnung oder das Haus im selben Zustand wie beim Einzug übergibt. Infolgedessen wird die ‘normale Abnutzung’ bereits im Mietzins mit einberechnet und dadurch gedeckt. Zudem haftet der Mieter nicht für Schäden oder Mängel, welche im sorgfältigen und normalen Gebrauch des Mietobjektes entstanden sind.

Beispiele für ‘normale Abnutzung’ sind:

• Kleine Kratzer oder Risse im Boden oder an den Wandfliessen
• Altersbedingte Schäden, Defekte oder Mängel
• Nägel in den Wänden
• Schatten durch Bilder, Möbel, etc.

Ab wann ist eine Abnutzung der Wohnung „übermässig“?

Wenn die Schäden einer Wohnung oder Hauses in Anbetracht der Mietdauer sehr gross sind, gelten diese als ‘übermässige Abnutzung’. So können diese entstehen, wenn die Mietsache durch achtloses Verhalten oder einen nicht vertragsmässigen Gebrauch beschädigt werden.

Beispiele für übermässige Abnutzung:

• Brandlöcher
• Risse im Lavabo
• Tiefe Kratzer im Boden
• Risse in den Tapeten
• Verfärbung der Wände durch Rauchen

Allerdings sind solche Schäden oftmals der Grund, weshalb sich Mieter und Vermieter uneinig sind. So sind solche Uneinigkeiten meistens Einzelfallentscheidungen, welche bei keinem Übereinkommen vor Gericht ausgefochten werden müssen.

Normale Abnutzung Parkett und Boden

Je länger ein Mieter in Ihrer Eigentumswohnung lebt, umso mehr kommt es zur ‘normalen Abnutzung’. Dazu gehört, dass sich die Farbe des Parkettbodens leicht verfärbt und nach einiger Zeit unterschiedliche Farbtöne entstehen. Auch leichte Kratzer, Druckstellen oder Flecken sind normal. Es ist klar, dass durch Sonneneinstrahlung und dem Leben in der Mietsache, Veränderung des Bodens in Erscheinung treten.

Normale Abnutzung Wände

Kleine Schäden an den Wänden fallen unter ‘normale Abnutzung’. Diese stehen in Bezug zur täglichen Benutzung und dürfen aufgrund dieser auch entstehen. Solche Schäden müssen nicht vom Mieter behoben werden, sondern gehört zu den Pflichten des Vermieters.

Beispiele für normale Abnutzung der Wände:

• Spuren von Bildern und Möbeln
• Vergilbte Tapeten
• Dübellöcher in den Wänden, sofern diese fachmännisch zugespachtelt wurden

Beispiele für übermässige Abnutzung der Wände:

• Tiefe Kratzer
• Kratzer von Haustieren
• Grosse Flecken
• Malereien und Verkritzelungen

Mieter haften für Zeitwert

Sind trotz Sorgfalt Schäden entstanden, welche nicht unter die ‘normale Abnutzung’ fallen, muss der Mieter dafür aufkommen. Allerdings muss der Mieter lediglich für den Zeitwert und nicht für den Neuwert der beschädigten Sache bezahlen. In dieser Lebensdauertabelle finden Sie die jeweilige Amortisationsdauer für unterschiedliche Gegenstände. Diese Tabelle gilt nur für die ‘normale Abnutzung’. Verursacht der Mieter eine übermässige Abnutzung, muss der Mieter für den Zusatzschaden aufkommen.

Haftpflichtversicherung übernimmt plötzliche Schäden

Verursacht der Mieter einen nicht voraussehbaren Schaden, übernimmt die Haftpflichtversicherung im Normalfall die Kosten. 

Tipp: Die Versicherung muss im Schadensfall stets sofort kontaktiert werden!

Beispiele für plötzliche Schäden:

• Rotweinflecken
• Parkettkrater
• Beschädigung der Fensterscheiben

Entstehen unvorhersehbare Schäden durch allmähliches Verursachen, übernimmt die Haftpflichtversicherung keine Kosten. Dazu gehört beispielsweise zu wenig Lüften der Wohnung, wodurch Schimmel entsteht. Zudem übernimmt die Versicherung ebenfalls keine Schäden, welche durch vorhersehbares Verhalten entstehen. Beispielsweise durch Vergilbung der Wände von Zigarettenrauch.

Fazit ‘normale Abnutzung’ in einer Wohnung

Wer in einem Haus oder in einer Wohnung lebt, hinterlässt seine Spuren. Folglich ist eine ‘normale Abnutzung’ nichts Aussergewöhnliches und gehört zum Vermieteralltag dazu. Dennoch ist es wichtig, den Umfang der entstandenen Abnutzung und deren Ursachen zu erörtern. Dadurch können sich Mieter und Vermieter einigen, ob es sich um eine normale oder eine übermässige Abnutzung handelt. Deshalb ist eine genaue Wohnungsübergabe und die Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls, überaus hilfreich und hilft die Schäden und Mängel einzuordnen.