Für eine außerordentliche Auflösung des Mietvertrages gibt es genaue Vorschriften, an welche sich sowohl die Mietpartei als auch der Vermieter halten müssen. So ist die Mietpartei verpflichtet, einen Nachmieter zu finden, sofern der Mietvertrag außerordentlich aufgelöst werden möchte. Nicht immer sind Vermieter mit dem vorgeschlagenen Nachmieter*in einverstanden. Doch ist eine ausländische Herkunft und ein Antrag auf Asyl ein Grund für Unzumutbarkeit?
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Ausgangslage
Die Mieterin A. schloss einen unbefristeten Mietvertrag mit dem Vermieter B. ab und bewohnte in dieser Zeit eine 3½-Zimmerwohnung, wobei die Kündigungsfrist von drei Monaten auf jedes Quartalsende festgelegt wurde. Nach einer gewissen Mietzeit entschloss sich die Mieterin A. für einen neuen Lebensabschnitt und setzte am 8. August 2017 ein Schreiben auf, in dem die Mieterin A. den Mietvertrag per 30. September 2017 ausserordentlich kündigte. Gleichzeitig stellte die Mieterin A. dem Vermieter B. drei Mietinteressenten vor.
Allerdings suchte der Vermieter B. auf eigene Faust einen Nachmieter per 1. November 2017 und entschied sich im gleichen Zug für den eigens gesuchten Mietinteressenten.
Sachverhalt
Mietzinszahlungspflicht für die ehemalige Mieterin
Der Vermieter ist nun der Auffassung, dass die Mieterin A. der Mietzinszahlungspflicht unterliegt und für die Zeit zwischen 30. September und 1. November den ausbleibenden Mietzins zu begleichen hat. Da die beiden Parteien unterschiedlicher Meinung waren, musste das Kantonsgericht Glarus diesen Sachverhalt beurteilen. Des Weiteren muss das Gericht entscheiden, ob es der Mieterin A. gelungen ist, sich vorzeitig von ihrer Mietzinszahlungspflicht aufgrund der vorgeschlagenen Mietinteressenten zu befreien.
Zumutbarkeit Nachmieter
Möchte eine Mietpartei ein Mietverhältnis vorzeitig auflösen, so muss diese im Sinne von Art. 264 OR mitgeteilt werden. Dies muss per Einschreiben und innerhalb der gesetzlichen Frist dem Vermieter erfolgen. In diesem Falle hat sich die Mieterin A. korrekt verhalten und sich an ihre Pflichten gehalten.
Gemäss Art. 264 Abs. 1 OR wird die Mietpartei von ihren Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn diese dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt.
Folgende Punkte zählen zur Zumutbarkeit:
- Nachmieter*innen müssen zahlungsfähig sein
- Nachmieter*innen müssen den Mietvertrag zu denselben Konditionen übernehmen
- Nachmieter*innen müssen die Zweckbestimmung, die Kündigungsfristen und Sicherheiten des Mietobjekt akzeptieren
Zahlungsfähigkeit von Nachmieter*innen
In der Regel ist die Zahlungsfähigkeit erfüllt, wenn das Haushaltseinkommen den Mietzins um mehr als das Dreifache übersteigt.
Ebenfalls ist diese erfüllt, wenn Ersatzmieter*innen eine Mietzinszahlungsgarantie durch eine Sozialbehörde der Schweiz vorlegen kann. In der Praxis erfolgt diese durch eine schriftliche Kostengutsprache.
Sind die Nachmieter*innen unzumutbar?
Die Mieterin A. hat drei Nachmieter gestellt. Allerdings argumentierte der Vermieter B., dass diese nicht zumutbar seien.
Argumentation Vermieter B.
1.1 Als Problem sieht der Vermieter B., dass die vorgeschlagenen Nachmieter nicht das Dreifache des Bruttomietzinses verdienen sowie keine Zusatzverdienste und Aufenthaltsbewilligungen vorliegen.
1.2 Des Weiteren ist der Vermieter B. der Auffassung, dass die vorgeschlagenen Nachmieter nicht in die Nachbarschaftsstruktur passen, da diese aus vorwiegend Schweizer, Rentner und alleinstehenden Frauen angesiedelt sei.
1.3 Der Nachmieter X. und Nachmieter Y. beziehen ausserdem Sozialhilfe. Zudem sind nicht die Sozialen Dienste Glarus die Mietpartei, sondern diese bezahle lediglich den Mietzins.
1.4 Als weiterer Grund für Unzumutbarkeit äussert der Vermieter B., dass die Sozialen Dienste Glarus die Mietkaution nicht auf der Kostengutsprache aufgeführt haben. Folglich ist laut Vermieter B. das Kriterium des Eintritts in den bestehenden Mietvertrag nicht erfüllt.
1.5 Ebenfalls verfüge der Nachmieter Z. zwar über eine Niederlassungsbewilligung sowie eine Arbeitsstelle, allerdings lebe dieser in Trennung und eine Scheidung sei absehbar. Die bevorstehende Unterhaltspflicht für die Ehefrau bzw. baldig Exfrau könne auf eine schwierige finanzielle Lage herauslaufen. Des Weiteren seien die Referenzen des Arbeitgebers nicht sehr gut ausgefallen.
Argumentation Mieterin A.
1.1 Die Mieterin A. macht darauf aufmerksam, dass sie ihrer Pflicht, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen, rechtzeitig nachgekommen sei. Allerdings habe der Vermieter B. nicht auf ihr Schreiben reagiert. Des Weiteren habe dieser die Wohnungsübergabe verweigert, weshalb die Mieterin A. den Wohnungsschlüssel per Post zukommen liess.
1.2 Bei den vorgeschlagenen Nachmietern handle es sich zwar um Ausländer bzw. Asylbewerber, was allerdings kein Ablehnungsgrund darstelle. Des Weiteren würde dies die damalige Mieterstruktur nicht beeinflussen. Denn mindesten zwei der sechs Wohnungen waren zu diesem Zeitpunkt bereits an ausländische Mieter*innen vermietet worden. Überdies hinaus hat auch die Mieterin A. einen ausländischen Hintergrund.
1.3 Des Weiteren haben die Sozialen Dienste des Kantons Glarus dem Gericht mit einem Schreiben vom 7. März 2018 mitgeteilt, dass die Übernahme der Mietkaution zur üblichen Praxis dazugehöre und diese auch in den vorliegenden Fällen von der Kostengutsprache gedeckt gewesen wären. Folglich hätten die Mieter X. und Y. ohne Kostendeckungsrisiko in den Mietvertrag eintreten können. Ebenfalls bestand zu diesem Zeitpunkt keine nachweisbaren Anhaltspunkte, dass Mieter Z. zahlungsunfähig war.
Unbegründete Ablehnung der Nachmieter
Anhand der vorliegenden Fakten kam das Kantonsgericht Glarus zum Schluss, dass sämtliche Argumente des Vermieters B. in Bezug auf den Nachmieter Z., sich in erster Linie auf den Zivilstand und die damit verbundenen Mehrausgaben im Alltag stützen. Da der Mietzins für das Mietobjekt allerdings sehr niedrig ausfällt, bleibt das betreibungsrechtliche Existenzminimum des Nachmieter Z. stets erhalten. Dadurch ist die Zahlungsfähigkeit von Nachmieters Z. gegeben. Ebenfalls bleibt es unklar, inwieweit die angeblich schlechten Referenzen durch den Arbeitgeber zur Unzumutbarkeit beitragen. Ebenfalls stützt der Vermieter B. die Unzumutbarkeit der Nachmieter Y. und Z. auf Nationalität, Geschlecht, Rasse und Religion, welche an sich keine Ablehnungsgründe darstellen. Auch die ausländerrechtliche Stellung begründet noch keine Unzumutbarkeit (BGer vom 7. März 1995 in mp 3/07 S. 155)
Unbegründete Nachmieter*in Ablehnung durch den Vermieter
Wenn sich Vermieter*innen gegen taugliche Nachmieter*innen entscheiden, so müssen diese den Leerstand des Mietobjektes selbst tragen. Die Kosten dafür können nicht auf Mieter*innen übertragen werden. Reagieren Vermieter*innen nicht auf den Nachmietervorschlag (Innerhalb der angemessenen Frist), dann liegt automatisch eine unbegründete Ablehnung vor und Mieter*innen werden von ihren vertraglichen Verpflichtungen befreit.
In diesem Fall hat die Mieterin A. ihre Pflicht gemäss Art. 264 OR erfüllt, indem sie mindestens zwei zumutbare und zahlungsfähige Nachmieter für einen Eintritt in den Mietvertrag per 1. Oktober 2017 vorgeschlagen hat. Da der Vermieter nicht auf die Vorschläge der Mieterin reagiert hat, liegt eine unbegründete Ablehnung der vorgeschlagenen Ersatzmieter vor. Demnach wurde die Mieterin per 30. September 2017 von ihren vertraglichen Verpflichtungen befreit, weshalb der Mietzins für den Monat Oktober 2017 nicht geschuldet ist. Die Klage ist demnach abzuweisen.
Fazit Zumutbarkeit Nachmieter*innen
Die Anklage durch den Vermieter B. ist abzulehnen. Denn eine ausländische Nationalität und der Status als Asylbewerber führen für sich alleine genommen nicht zur Unzumutbarkeit von Nachmietern*innen. Allerdings müssen die Mietzinszahlungen und das Mietzinsdepot mittels Kostegutsprache durch die Sozialen Dienste Glarus garantiert werden. Des Weiteren wurde die bevorstehende Scheidung nicht als Unzumutbarkeitsgrund eingestuft, da das Existenzminimum des Nachmieters Z. auch in diesem Falle bestehen blieb. Da dies der Fall war, hat die Mieterin A. alle ihre Pflichten erfüllt und wurde zudem durch die unbegründete Ablehnung durch den Vermieter B. von ihren Nachmieterpflichten befreit. Folglich
Quellen: Datenbank Gerichtsentscheide Schweiz BWO Admin
Artikel: Art. 264 OR
