Schon lange werden Immobilien auch als Wertanlage und zudem als ein kluger Weg für die Altersvorsorge gesehen. Vorbei sind die Zeiten, in denen man riskant mit Aktien gehandelt hat oder unglücklich über die kargen Renditen am Kapitalmarkt war. Investition in die eigenen Liegenschaften ist die neue Anlageform. Dabei bringt nicht nur das Vermieten Freude, sondern auch die Gewissheit, dass man mit eigenen Immobilien sicher in seine Zukunft investiert. Denn es wird immer Menschen geben, die ein Zuhause benötigen.
Die Mieteinnahmen sollen aber nach Möglichkeit nicht nur die Auslagen abdecken, im besten Fall werfen die Liegenschaften monatlich ein rentables Plus ab. Dabei sollte ein genauer Blick der Steuerlast gelten.
Welche Steuern fallen in der Schweiz bei Vermietung an
Grundsätzlich muss jedem Vermieter bewusst sein, dass die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden müssen. Jedoch können die getätigten Auslagen vorher abgezogen werden.
Die Differenz zwischen den Mieteinnahmen auf der einen Seite und den Schuldzinsen sowie den Unterhaltskosten auf der anderen Seite werden also als Einkommen durch Mieteinnahmen angesehen und müssen als solche in der Steuererklärung angegeben werden:
Die folgenden Kosten beinhalten die Auslagen im Einzelnen:
- die Schuldzinsen sowie die Hypothekarzinsen
- die Unterhaltskosten
- Pauschale Unterhaltskosten: In fast allen schweizerischen Kantonen beziffern sich diese auf 10 % des Eigenmietwertes für Immobilien, die nicht älter sind als zehn Jahre. Bei Wohnungen, die älter sind als zehn Jahre, belaufen sich diese auf 20 %.
- Belegbare Unterhaltskosten, dazu gehören:
- Reparaturen und Renovierungen
- Versicherungen (Wasser-, Glas-, Brand- und Gebäudehaftpflichtversicherung)
- Abwasser- und Kehrrichtgebühren
- Liegenschaftssteuern
- Kosten für die Verwaltung (von Dritten)
- Kosten für den Hauswart
Tipp: Der Gartenunterhalt kann abhängig je Kanton auch steuerrechtlich geltend gemacht werden.
Steuern bei der Vermietung als Ferienwohnung
Ein weiterer Trend ist das Vermieten der Immobilien als Ferienwohnung, z. B. über Plattformen wie Airbnb. Hier müssen sämtliche Einnahmen in der Steuererklärung als Einkommen angegeben werden. Dazu gehört jede Übergabe, welche während des Jahres getätigt werden. Zusätzlich muss der Vermieter an die Gemeinde eine Kurtaxe für die Gäste bezahlen. Die Gemeinden geben gerne im Vorfeld darüber Auskunft, ob und wie hoch die Kurtaxe ausfällt. Über die Zeitspanne der Vermietung darf der Eigenmietwert angepasst, sprich reduziert werden.
Tipp: Wenn zur Vermietung der Ferienwohnung noch weitere Dienstleistungen angeboten werden (wie in Hotels, z. B. Frühstück, Fahrservice, Touren usw.), wird dies vom Finanzamt als selbstständige Erwerbstätigkeit gesehen und wird infolgedessen anders besteuert.
