Private Immobilieneigentümer müssen bei Beginn sehr viel Lernen und kennen oft die Vorschriften nicht so genau. In diesem Artikel lernen Sie die wichtigsten Tipps für private Vermieter kennen und vermeiden damit schwerwiegende Fehler. Mehr dazu in diesem Artikel.
Wer einen schriftlichen oder mündlichen Vertrag mit einem Untermieter eingeht, ist zeitgleich dem Mietrecht untersetzt. Dieses setzt Pflichten und Verantwortung voraus. Bei der Privat Vermietung sollten auch die gesetzlichen Bestimmungen für Immobilien eingehalten werden. Folglich gilt es Fehler zu vermeiden. Denn wie heisst es so schön: Nichtwissen schützt vor Strafe nicht.
Vor dem Abschluss des Vertrages
Vermieter haben meist die Qual der Wahl den passenden Mieter zu finden. Es gilt genau abzuklären, ob die Mietenden den Mietzins bezahlen können. Ausserdem sollten Sie darauf achten, dass die neue Mietpartei zu den übrigen Hausbewohner asst. Holen Sie sich also Referenzen ein und verlangen Sie einen Betreibungsregisterauszug.
Ein Mietvertrag ist sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form gültig. Wer sich also mündlich über den Preis einigt, der schliesst bereits einen verbindlichen Vertrag ab. Ausgenommen von dieser Regel: Ist ein schriftlicher Vertrag vorgesehen, so ist dieser erst nach der Unterschrift beider Parteien rechtsgültig.
Mehr zum vermieterfreundlichen Vertrag zur Miete, finden Sie in diesem Artikel hier.
Mietkaution
In der Schweiz gehört die gesamte Kaution für ein Mietobjekt auf ein Sperrkonto. Weigert sich der Eigentümer ein solches zu erstellen, so ist es der Mietpartei erlaubt die Kaution zurückzuverlangen. Das Sperrkonto wird stets auf den Namen des Mieters ausgestellt. Ausserdem gehören dem Mieter die sämtliche Zinsen des Sperrkontos
Unser Tipp für den Privat Vermieter: Verlangen Sie bei allen Immobilien eine Kaution. Diese ist zwar von Gesetzes wegen keine Pflicht. Dennoch sollten Sie diese im Mietvertrag vertraglich vereinbaren. Denn die Kaution dient als Sicherheit für Schäden, Nebenkosten oder Mietausfall. So dürfen Sie maximal drei Monatsmieten als Kaution von der Mietpartei verlangen.
Mängelprotokoll
Nach mehreren Jahren eines Mietverhältnisses, wissen beide Parteien meist nicht mehr so genau, welche Schäden beim Einzug vorhanden waren und welche nicht. Deshalb sind Vermieter beim Antritt in neue Wohnungen verpflichtet, stets eine exakte Mängelliste führen und ein Wohungsübergabeprotokoll fertigen.
WICHTIGE INFORMATIONEN:
Beide Parteien sind verpflichtet das Protokoll zu unterschreiben.
Mietzinssenkung
Wird in der Schweiz der Referenzzinsatz gesenkt, so haben Mietende einen Anspruch auf eine Mietzinsminderung. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Senkung von sich aus zu tätigen. Dennoch ist dies ein fairer Akt beim Vermieten und sollte von einem bewussten und modernen Vermieter getätigt werden.
Mietzinserhöhung
Möchte ein Vermieter eine Vertragsänderung durchsetzen, welche zum Nachteil des Mieters ausgelegt ist, so kann dies nur durch ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular geschehen. Ausserdem müssen dabei die rechtlichen Vorlagen eingehalten werden. Mündliche Aufforderungen oder ein selbst aufgesetzter Brief sind rechtlich nicht zulässig. Dasselbe gilt auch für die Erhöhung der Miete.
Nebenkosten von privaten Vermietern
Im Mietvertrag werden die Bedingungen bezüglich Nebenkosten festgelegt. Der Mieter ist verpflichtet nur die festgelegten Nebenkosten zu bezahlen. Alle übrigen finanzielle Kosten sind in der Nettomiete enthalten. Ausserdem muss der Vermieter bei Akontozahlungen jährlich eine Abrechnung den Mietern vorlegen. Abhängig von der Summe erhält der Mieter einen Teil zurück oder muss eine weitere Zahlung tätigen. Wurde ein fixe Pauschale festgelegt, gibt es keine Rückforderungen oder Nachzahlungen.
Mängel
Der Kühlschrank kühlt nicht mehr, die Heizung im Zimmer ist defekt oder die Waschmaschine streikt – liegt ein Mangel vor, ist ein Vermieter verpflichtet diesen zu beheben. So haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz oder auf eine Mietzinsminderung, wenn die Wohnung in der Nutzung beeinträchtigt wird. Dies gilt so lange, bis der Vermieter die Schäden behoben hat.
Folglich sollten Sie als Vermieter stets auf den Zustand des Mietobjektes achten und bei einer Schadensmeldung des Mieters sofort reagieren und sich an die rechtlichen Bestimmungen halten. Zeitgleich ebenfalls die wichtigsten Schäden reparieren zu lassen, ist das A und O.
Renovation
Wenn Sie Immobilien oder deren Umgebung renovieren möchten, sollten Sie Rücksicht auf die Bewohner nehmen. Es ist ebenfalls zu beachten, dass die Mieter rechtzeitig über Ihr Vorhaben informiert werden. Der Ablauf, die Dauer und der Umfang der Renovation sollte dabei im Fokus Ihrer Mitteilung liegen. Ausserdem haben Mieter während der Dauer der Renovation Anspruch auf eine Mietzinsminderung.
Wissenswert:
Wurde das Mietverhältnis gekündigt und verlässt der Mieter vor Mietende das Mietobjekt, so muss dieser keinen Mietzins mehr zahlen. Allerdings nur dann, wenn Sie als Vermieter anschliessend mit der Renovation beginnen.
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Wohnungsschlüssel – Das müssen Vermieter wissen
Sowohl private Vermieter und andere dürfen sich keinen Zutritt zur Mietsache verschaffen. Ausser der Mieter hat es Ihnen erlaubt. Nach Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter keinen Anspruch, das Mietobjekt zu betreten. Betreten Sie die Wohnung ohne Erlaubnis, so machen Sie sich des Hausfriedensbruch strafbar.
Kündigung durch den Mieter
Möchte die Mietpartei den Mietvertrag auflösen, so muss dies immer schriftlich und eingeschrieben erfolgen. Mündlich ist sie nicht gültig. Ein Einschreiben zu senden unterstütz ebenfalls die Beweispflicht. Meistens gibt es zwischen den verschiedenen Parteien Konflikte, wenn der Mieter sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen möchten.
Kündigung durch den Vermieter
Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung aussprechen, muss diese immer auf einen amtlichen Formular erfolgen. Dabei müssen alle Angabe stimmen und es dürfen keine Formfehler vorhanden sein Ansonsten darf der Mieter die Kündigung anfechten.
Unser Tipp: Besteht die Mietpartei aus mehreren Personen müssen ALLE ein separates Schreiben erhalten.
Wohnungsabnahme
Bevor der Mieter die Wohnung abgeben kann, muss diese sauber und in besenreinem Zustand abgegeben werden. Dabei erstellen Vermieter eine Abnahmeprotokoll der Wohnung. Dieses kann sowohl schriftlich oder mithilfe einer Immobiliensoftware getätigt werden. Wichtig ist es, am Schluss alle Anwesende unterschreiben zu lassen.Dadurch anerkennen die verschiedenen Parteien die Richtigkeit der möglichen Mängel und Schäden.
Fazit privat Vermieter
Ob privater Vermieter oder grosser Verwaltung, alle Eigentümer sind verpflichtet Rechte und Pflichten einzuhalten. Wenn Mietparteien eine Wohnung oder ein Haus mieten, so besteht ein Vertrag, welche gesetzliche Bestimmungen voraussetzt. Obwohl die Wohnung Eigentum des Vermieters ist, kann dieser während der Mietzeit nicht frei darüber bestimmen. Viele Vermieter sind damit am Anfang überfordert, doch lassen Sie sich nicht unterkriegen. Im Laufe der Jahre werden Sie mit den Vorschriften vertraut und das Vermietern fällt stetig leichter.
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