Die Nutzniessung ist in der Schweiz insbesondere im Immobilienbereich bekannt. Doch was ist die Nutzniessung und wann macht die Nutzniessung eigentlich Sinn? In diesem Artikel erfahren Sie mehr zum Thema Nutzniessung und deren Vor- und Nachteile.
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Was ist die Nutzniessung?
Bestimmt haben Sie den Begriff ‘Nutzniessung’ bereits schon einmal gehört oder andere darüber sprechen hören. Doch um was handelt es sich denn genau? Einfach gesagt ist die Nutzniessung ein Recht zur Nutzung ohne Eigentum.
So kann mit der Nutzniessung der Eigentümer dem Berechtigten Vermögenswerte zur Nutzung überlassen, ohne dabei das Eigentum aus der Hand zu geben. Folglich bleibt bei einer Nutzniessung das Eigentum immer beim Eigentümer bzw. beim Überträger der Nutzniessung. Im Gegenzug ist der oder die Begünstigte berechtigt, die Sache zu vermieten, nutzen oder gar zu verpachten. Zudem stehen dieser Person auch die Zinsen, Dividenden etc. zu. Ein Vererben oder Übertragen des Nutzniessungsrechtes ist allerdings nicht möglich.
Wie entsteht eine Nutzniessung?
Das Nutzniessungsrecht kann für unterschiedliche Gegenstände verwendet werden:
- Vermögen
- Rechte (z. B. Forderungen gegenüber anderen Personen)
- Liegenschaften
- Grundstücke
- bewegliche Sache (z. B. Fahrzeuge, Schmuck, Wohnmobile etc.)
Wichtig ist es, bei einer beweglichen Sache oder einer Forderung, dass die Gegenstände der berechtigen Person übergeben werden. Bei einer Nutzniessung bei Liegenschaften oder Grundstücken, wird die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen.
Wer ist Eigentümer bei Nutzniessung?
Nutzniesser*innen sind keine Eigentümer der Liegenschaft und haben somit kein Verfügungsrecht. Das heisst, dass diese Person das Haus weder verkaufen, verschenken, umbauen noch mit Hypotheken belasten kann. Dies bleibt einzig und allein dem Eigentümer vorbehalten.
Wann macht Nutzniessung Sinn?
Besonders beim vorgezogenen Erbgang macht die Nutzniessung Sinn. So haben Hauseigentümer dadurch die Möglichkeit, den Kindern bereits zu Lebzeiten die Liegenschaft durch eine Schenkung oder einen Erbvorbezug zu übertragen. Dabei stellt das Recht auf Nutzniessung sicher, dass die Eltern weiterhin im Haus leben dürfen und zum Beispiel auch mit der Vermietung Einnahmen erzielen können. Die Eltern geben dadurch zwar das Eigentum an der Liegenschaft ab, stellen aber Besitz- und Nutzungsrechte sicher.
Damit die Nutzniessung korrekt umgesetzt werden kann, bedarf diese eine öffentlich beurkundete Vereinbarung und eine Eintragung im Grundbuch.
Welche Vorteile bringt die Nutzniessung?
In erster Linie ermöglicht die Nutzniessung Steuerersparnisse, welche nach kantonalen Steuervorschriften variieren. Der Wert der Liegenschaft reduziert sich durch die Einräumung einer Nutzniessung. Das heisst, für die Berechnung der Schenkungssteuer zieht die Steuerbehörde den reduzierten Betrag heran. Überlassen Hauseigentümer*innen eine Liegenschaft vorzeitig Ihren Kindern, so kann dadurch die Schenkungssteuer verringert werden. Zudem ist eine ausserordentliche Übertragung ebenfalls für die Grundstückssteuer massgebend. Je länger die Nachkommen die Immobilie bereits besitzen, umso kleiner fällt die Steuer beim Immobilienverkauf aus.
Ein weiterer Vorteil der Nutzniessung ist die weitestgehend freie Nutzung und der Gebrauch der Immobilie, welche Nutzniesser*innen geniessen. So müssen diese die Immobilie nicht eigens bewohnen, sondern dürfen diese bei Bedarf auch vermieten oder verpachten.
Die Nachteile der Nutzniessung
Geringere Verkaufschancen: Im Allgemeinen wirkt sich die Nutzniessung meist negativ auf die Verkaufschancen einer Liegenschaft aus. Wurde die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen, so können Käufer*innen die Liegenschaft nur nutzen, wenn die nutzniessende Person auf deren Rechte verzichtet.
Kosten für Reparaturen: Auch für Eigentümer*innen kann die Nutzniessung negative Folgen haben. So dürfen diese das Objekt nicht bewohnen, müssen allerdings dennoch für grössere Reparaturen aufkommen.
Finanzielle Belastung: Für Nutzniesser*innen kann es sein, dass die finanzielle Belastung durch Hypothekarzinsen, Versicherungen und Gebühren höher ausfällt.
Pflichten Nutzniesser*in
Wenn Sie eine Nutzniessung eingehen, müssen Sie als Nutzniesser*in gewisse Pflichten übernehmen. So erhalten Nutzniesser*innen das Recht am Nettoertrag der Sache. Im gleichen Zug müssen diese die Lasten tragen, welche üblicherweise mit der Nutzung verbunden sind.
Dazu gehören folgende Bereiche:
Sorgfaltspflicht: Der Nutzniesser hat die Verwaltung nach den Regeln einer sorgfältigen Wirtschaft zu führen. Dazu zählt der bewusste und sorgfältige Unterhalt und der Werterhalt der Liegenschaft.
Verwaltungskosten: Zu den Kosten der Bewirtschaftung und des gewöhnlichen Unterhalts fallen die Ausbesserungen und Erneuerungen, welche zum gewöhnlichen Gebrauch gehören. Kosten, welche den gewöhnlichen Unterhalt übersteigen, fallen zu Lasten des Eigentümers. Zudem müssen Nutzniesser*innen die Zinsen für die auf der Liegenschaft lastenden Kapitalschulden begleichen.
Steuern und Abgaben: Ebenfalls müssen Steuern und Abgaben, wie die periodischen Einkommens- und Vermögenssteuern von Nutzniesser*innen getragen werden.
Ausserordentliche Massnahmen: Die nutzniessende Person ist verpflichtet, den oder die Eigentümer*in über grössere Notwendigkeiten und Instandstellungen zu benachrichtigen. Des Weiteren muss die Umsetzung oder Instandhaltung dieser Arbeiten an der Liegenschaft in Kauf bzw. geduldet werden.
Wann endet die Nutzniessung?
In folgenden Situationen wird das Nutzniessungsrecht aufgehoben:
- Ablaufdatum
- Tod oder Verzicht des Nutzniessers gemäss Art. 749 ZGB
- der Gegenstand geht gänzlich unter
- bei Immobilien: Löschung des Grundbucheintrags
Sobald eine juristische Person wie eine AG oder GmbH die Nutzniesserin ist, so endet diese, sobald die Gesellschaft aufgelöst wird oder spätestens nach Ablauf von 100 Jahren.
Unterschied Nutzniessung und Wohnrecht
Oftmals wird im Zusammenhang von Nutzniessung auch vom Wohnrecht gesprochen. Anders als bei der Nutzniessung ist es der berechtigten Person aber nicht erlaubt, die Immobilie zu vermieten.
Definition Wohnrecht
Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, bestimmte Räumlichkeiten einer Immobilie oder das gesamte Objekt zu bewohnen. Die gesetzliche Grundlage finden Sie in den Art. 745 ff. ZGB, die ebenfalls für die Nutzniessung gelten, sowie die speziellen Bestimmungen zum Wohnrecht in den Art. 776 bis 778 ZGB.
Die Nutzniessung im Erbrecht
a. Nutzniessung erst nach Ihrem Tod errichten
Es gibt die Möglichkeit, dass die Nutzniessung erst nach dem Ableben in Kraft tritt. Dafür kann der/die Erblasser*in in einer Anordnung eine Nutzniessung am Nachlassvermögen oder an Teilen davon begründen. So ist es möglich, einer bestimmten Person auch in einem Vertrag, Testament oder Erbvertrag eine Nutzniessung einzuräumen. Die Pflichten, welche daraus entstehen, existieren dann auch ohne Grundbucheintrag.
b. Durch Nutzniessung den Ehepartner im Todesfall begünstigen
Ebenfalls kann die Nutzniessung beim Familienstreit eine geeignete Lösung sein. So kann es sein, dass Nachkommen auf die Auszahlung des Erbteils pochen, da diese das Recht auf ihren Pflichtteil haben. Ist dies der Fall wird in der Regel die Immobilie verkauft, um den Pflichtteil auszuzahlen.
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch schreibt allerdings vor, dass Erblasser*innen dem hinterbliebenen Ehepartnern die gesamte Erbschaft zur Nutzniessung überlassen können. Dies garantiert, dass die verwitwete Person weiterhin in der Liegenschaft wohnen darf. Obwohl bei der Nutzniessung ¾ des Eigentums der Erbschaft an die Nachkommen geht, darf der Ehepartner im Nutzniessungsrecht in der Immobilie wohnhaft bleiben.
Was muss bei der Nutzniessung nach dem Tod beachtet werden?
Um die Nutzniessung nach dem Tod für eine bestimmte Person zu errichten, muss diese im letzten Willen festgehalten werden. Bei einem handschriftlichen Testament reicht es aus, wenn Sie die entsprechenden Voraussetzungen dieser Testamentsform erfüllen.
Ebenfalls können Sie die Nutzniessung mit einem Erbvertrag umsetzen. Dieser muss allerdings öffentlich beurkundet sein. Ist dies nicht der Fall, kann die Nutzniessung angefochten werden.
Auf folgende Punkte müssen Sie bei der Umsetzung der Nutzniessung nach dem Tod achten:
- Holen Sie einen Experten zurate. Eine juristische Fachperson ist dabei die passende Anspruchsperson.
- Halten Sie die Formschriften des Vertrages oder Testaments ein. Nur so können Sie sicher gehen, dass dieses von rechtlicher Gültigkeit ist.
- Überlegen Sie, ob Sie ihren Ehepartner durch eine Nutzniessung begünstigen möchten.
Fazit Nutzniessung Schweiz
Die Nutzniessung ermöglicht Eigentümer*innen, berechtigten Personen Vermögenswerte zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, ohne dass dabei Eigentumsrecht abgegeben werden. Dies macht hauptsächlich dann Sinn, wenn Eigentümer, Ehepartner oder Nachkommen unterstützen möchten. Bei der Nutzniessung entstehen nicht nur neue Rechte, sondern ebenfalls Pflichten, welche die nutzniessende Person erfüllen muss.
