Die Heizkostenabrechnung ist ein umfangreiches Thema für Immobilieneigentümer. Damit Sie den Überblick nicht verlieren, haben wir Ihnen die wichtigsten Fakten zusammengefasst.
Definition Heizkostenabrechnung
Die Heizkostenabrechnung ist Bestandteil der Betriebskostenabrechnung einer vermieteten Immobilie. Diese beinhaltet die Kosten, welche bei der Heiz- und Warmwasser Versorgung entstehen. So gehört die Heizkostenabrechnung zu den Nebenkosten eines Eigentumsobjektes, welche den Mietern verrechnet werden können. In der Nebenkostenabrechnung fallen die Heiz- und Warmwasserkosten am meisten ins Gewicht. Aufgrund preislicher Schwankungen weisen Vermieter diese deshalb als Nebenkosten aus.
Die Heizkostenabrechnung Bestandteile
Der Verteilschlüssel
In einer Liegenschaft mit mehreren Parteien werden die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten mit Hilfe eines Verteilschlüssels auf die unterschiedlichen Mieter und Mieterinnen aufgeteilt. Der Verteilschlüssel basiert meist auf der Quadratmeterzahl (m²) der Wohnungsfläche, dem Rauminhalt (m³) und der Heizkörperfläche (m³). Ausserdem gibt es Objekte, welche einen Zähler installiert haben, der einen teilweise verbrauchsabhängigen Anteil beinhaltet. Dieser korrigiert die Lage der Wohnung: nordseitig oder innen liegend.
Einige Vermieter verlangen Akontozahlungen für die Abrechnung. Dies ist allerdings nicht obligatorisch. Üblicherweise erhalten die Mieter eine jährliche Abrechnung und Einsicht in die Berechnungsgrundlagen.
ACHTUNG: Bei Neubauten oder erneuerten Bauten mit mehr als vier bis fünf Wohnungen ist die Abrechnung mit einem Verteilschlüssel grundsätzlich nicht mehr erlaubt. Allerdings ist diese Regelung kantonal abhängig.
Die Pauschale
In manchen Fällen wird auf die Erhebung von Nebenkosten verzichtet. Dies ist allerdings äusserst selten. Dennoch können Heiz- und Warmwasserkosten als Pauschale in der Miete enthalten sein. Vermieter müssen den Mietern keine detaillierte Abrechnung zukommen lassen. Dennoch dürfen Mieter zusätzliche Informationen über die Abrechnung verlangen, um zum Beispiel einen Heizkostentest durchführen zu lassen. Üblicherweise wird die Pauschale anhand der letzten drei Jahre berechnet und als Basis für die Berechnung verwendet.
Auch hier gilt, dass in vielen Kantonen die pauschale Abrechnung nicht mehr erlaubt ist. Dies gilt insbesondere für Neubauten oder erneuerte Bauten.
Die Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
Bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung werden die Heiz-und Warmkosten, wie der Name schon verrät, in verbrauchsabhängige Kosten und Grundkosten aufgeteilt. So werden die sogenannten Grundkosten, gemäss dem Verteilschlüssel, auf die verschiedenen Mietparteien aufgeteilt. Durch den Wasser- und Wärmezähler werden die Kosten definiert und aufgrund der Lage der Wohnung korrigiert.
Üblicherweise beträgt der Heizkostengrundteil etwa 30-50 % und der verbrauchsabhängige Teil 50-70 % der Heizkosten.
Wohingegen sich die Warmwassergrundkosten zwischen 25-50 % belaufen. Auch für diese Kosten verlangt der Vermieter oftmals eine Akontoanzahlung, welche nicht obligatorisch ist. Einmal im Jahr muss der Eigentümer eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten erstellen und diese dem Mieter zukommen lassen.
Heizkostenabrechnung erstellen
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie eine Heizkostenabrechnung erstellt werden kann. Diese drei Varianten, sind die beliebtesten Lösungen:
Messdienst: In der Branche gibt es nationale als auch internationale Messdienste wie Techem oder ista. Diese statten die Liegenschaft mit Zählern aus, um die Wärme- und Wasserversorgung zu erfassen.
Online Anbieter: Seit einigen Jahren gibt es Online Softwares, welche Eigentümer bei der Heizkostenabrechnung unterstützen. Die unterschiedlichen Internetplattformen führen professionelle Abrechnung durch, welche durch moderne und elektronische Messgeräte möglich wird.
Selbsterstellung: Grundsätzlich können Immobilienbesitzer die Erstellung der Heizkostenabrechnung auch selbst tätigen. Dabei wird oftmals das bekannte Programm Excel verwendet. Ist allerdings zeitaufwendig und meist nicht auf die Bedürfnisse der Anwender des Immobilienbereiches abgestimmt Dabei müssen Eigentümer die kantonalen Richtlinien befolgen und diese rechtlich korrekt umsetzen.
Fazit Heizkostenabrechnung
Das Thema Heizkostenabrechnung ist umfangreich und ist der grösste Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Die Kosten variieren jährlich, da die Preise für Heizöl stetigen Schwankungen ausgesetzt sind. Zudem sind die Richtlinien in der Schweiz sehr unterschiedlich, welche vom Vermieter berücksichtigt werden müssen. Dadurch kann eine rechtlich korrekte Erstellung durchgeführt werden. Achten Sie deshalb genau auf die Erstellung und lassen Sie sich von einem Experten oder professionellen Programm unterstützen.
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