Die 4 wichtigsten Vermieterrechte

Um das Mietverhältnis möglichst freundlich und angenehm zu führen, müssen Vermieter einige Rechte und Pflichten erfüllen. Gleichzeitig besitzen Vermieter Rechte, auf welche Sie in gewissen Situationen zurückgreifen dürfen. Wir verraten Ihnen in diesem Beitrag die wichtigsten vier Rechte für Vermieter!

Im Obligationenrecht (OR) finden Vermieter alle Rechte, welche Vermieter in Anspruch nehmen dürfen. Zudem finden Sie alle rechtlichen Bestimmungen zum Mietrecht im Achten Titel: Die Miete.

Die wichtigsten Vermieterrechte in der Schweiz

• Kündigungsrechte (257d OR, 257f OR, 261 OR, 266c OR, 266d OR, 266g OR und 266h OR
• Retentionsrecht (268 OR)
• Recht auf Mietzinsanpassung (269d OR)
• Recht auf Zutritt in bestimmten Fällen (257h OR)

Welches sind Ihre Rechte und Pflichten bei der Kündigung des Mietvertrags?

Als Immobilieneigentümer in der Schweiz gilt allgemein die Kündigungsfreiheit. So können Sie einen unbefristeten Mietvertrag bei Wohnräumen innerhalb der dreimonatigen Frist kündigen. Zudem sieht das Mietrecht weitere Gründe für eine Kündigung des Mietvertrages vor, welche zum Vermieterschutz dienen.

Gründe für eine ausserordentliche und fristlose Kündigung:

• Rückstand des Mietzinses trotz Abmahnung
• Verstoss der Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
• Vorsätzlich schwere Schadenverursachung

Zudem dürfen Sie als Immobilienvermieter, die Ausweisung der Mieter veranlassen, wenn der Mieter nicht freiwillig ausziehen möchte.

Retentionsrecht

Was ist das Retentionsrecht bei Gewerbeobjekten?

Bei der Geschäftsraummiete darf der Eigentümer das Retentionsrecht geltend machen. Dieses erlaubt dem Vermieter für den verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahresmietzins, ein Zurückbehaltungsrecht an beweglichen, sich in den Räumen befindlichen Sachen geltend zu machen. (Art. 268 OR)

Retentionsgegenstand:

• Bewegliche Sache, welche sich in den Mieträumen befinden und zur Einrichtung oder Benutzung des Mietobjektes gehören.
• Sache Dritter: Unter die Retentionsgegenstände fallen auch Sachen Dritter, wenn der Immobilienvermieter nicht wusste, dass diese nicht dem Mieter gehören.
• Retentionsgegenstände müssen verwertbar sein.

Recht auf Mietzinsanpassung

Welche Vermieterrechte haben Sie, wenn Sie die Miete erhöhen wollen?

Es gibt unterschiedliche Gründe, welche Sie dazu veranlassen den Mietzins zu erhöhen. So können steigende Vermietungskosten oder auch eine örtliche Erhöhung des Mietniveaus mögliche Gründe dafür sein. Nach Art. 269d OR haben Vermieter das Recht, den Mietzins anzupassen. Diese Anpassung müssen Sie auf einem amtlich genehmigten Formular des Kantons verfassen. Dieses erhalten Sie bei der zuständigen Schlichtungsbehörde des Kantons. Überdies hinaus sind Vermieter verpflichtet, die Erhöhung zu begründen. Zudem muss das schreiben 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eingehen und kann auf den nächstmöglichen Kündigungstermin angesetzt werden.

Betretungsrecht

Berechtigtes Interesse: Darf ein Vermieter die Wohnung ohne Genehmigung des Mieters betreten?

Wenn Sie ihre Immobilie, also ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, müssen Ihre Mieter den Zutritt für die Besichtigung gestatten. Allerdings sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Termin für die Besichtigung anzukündigen. Des Weiteren ist es dem Mieter erlaubt, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Da ebenfalls die Privatsphäre des Mieters gestört wird, darf dieser eine Mietreduktion verlangen.

Ohne schriftliche Ankündigung dürfen Vermieter die Wohnung oder das Mietobjekt nicht betreten. Ein kurzfristiges Betreten ist nur in äussersten Notfällen, wie beispielsweise einen Wasserschaden möglich.

Fazit die wichtigsten Vermieterrechte 

Als Vermieter haben Sie sowohl Pflichten als auch Rechte. Diese dürfen Vermieter in Anspruch nehmen solange Sie sich im rechtlichen Rahmen der Bestimmungen befinden. Achten Sie beim Beanspruchen auf die jeweiligen rechtlichen Grundlagen und suchen Sie stets das Gespräch mit den Mietern. Dies verhilft Ihnen zu einem freundlichen Mietverhältnis und einen problemlosen Ablauf.