Wer über Wohneigentum verfügt, wird sich früher oder später mit ausstehenden Mietzahlungen auseinandersetzen müssen. Wenn Mieter nicht bezahlen, droht innerhalb kürzester Zeitspanne die Kündigung. Was sollen Vermieter ausstehenden Mietzinsen tun? Erfahren Sie mehr in diesem Artikel!
Dank des sogenannten schnellen Mietrechts dürfen Vermieter innerhalb einer kurzen Frist die ausserordentliche Kündigung für Mieter aussprechen. Damit dies rechtlich korrekt durchgeführt wird, müssen einige Fristen, Verfahren und Formalitäten eingehalten werden.
Das Schweizer Mietrecht ist überaus strikt geregelt, wenn Mietzins Bezahlungen ausbleiben. In der Theorie dürfen Vermieter nach Ablauf der Zahlungsaufforderung bzw. einer Mahnung innert 30 Tagen das Mietverhältnis dem Mieter ausserordentlich kündigen. Diese Auflösung erfordert eine weitere Frist von 30 Tagen.
Dieses Vorgehen ist klar geregelt. Allerdings sieht die Praxis deutlich schwieriger aus und oftmals kämpfen Vermieter lange, bis sie zu ihrem Geld kommen oder die Mieter loswerden bzw. das Kündigen durchgesetzt wird.
Ausstehende Miete mahnen
Im Obligationenrecht ist die Fälligkeit des Mietzins auf Ende des Monats festgelegt. Nichtsdestotrotz werden Mietzinse vom Mieter in den meisten Regionen gar im Voraus bezahlt und entsprechend im Mietvertrag festgelegt.
Bleibt die Bezahlung in diesem Fall ausstehend, darf ein Vermieter den offenen Betrag eingeschrieben einfordern. Dies muss mit einer Frist von 30 Tagen und einer Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR erfolgen.
Unser Tipp: Vermieter müssen die Mahnung und die Androhung der Kündigung eingeschrieben senden. Ansonsten gilt das Schreiben als nichtig.
Ausserordentlich kündigen
Ist die ausstehende Zahlung der Mietzinse weiterhin vorhanden und wird nicht innerhalb der Frist bezahlt, dürfen Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich auflösen. Damit diese Auflösung rechtliche Gültigkeit erfährt, muss folgendes beachtet werden:
- Die Kündigung muss per Post und Einschreiben,(kein E-Mail) dem Mieter zugestellt werden. Diese ist mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats auszustellen.
- Zusätzlich zur Zahlungsfrist der schriftlichen Mahnung müssen Vermieter eine Frist von mindestens 7 Tage zur Abholung gewähren.
- Des Weiteren muss die ausserordentliche Kündigung durch das vom Kanton bewilligte Formular erstellt werden.
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Achtung Formfehler
Damit die Mahnung und die Kündigung rechtlich korrekt sind, müssen Vermieter sämtliche Formfehler vermeiden. Dies unterstützt die ausserordentliche Kündigung und macht diese rechtlich gültig. Sind Formfehler vorhanden, so kann ein Mieter diese Fehler vor einer Schlichtungsbehörde geltend machen und allenfalls die Kündigung des Mietvertrag hinauszögern.
Deshalb sollten Vermieter auf folgende Punkte achten:
- Mietzinskautionen oder gestundete Mietzinse können nicht eingefordert werden.
- Die ausstehenden Beträge und Forderungen müssen detailliert und exakt aufgelistet werden.
- In der schriftlichen Mahnung dürfen Vermieter nur ausstehende Beträge geltend machen. Dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten.
- Achten Sie auf alle Details: Eine falsche Adresse oder Schreibfehler beim Namen des Mieters reichen, um die Kündigung anzufechten.
- Eheleute und eingetragene Partnerschaften müssen die Mahnung und die Kündigung separat Folglich müssen Vermieter ein Schreiben an jeweils beide Parteien aufsetzen.
Wichtiges für Vermieter
Um die ausserordentliche Kündigung geltend zu machen, sollten Sie die einzelnen Schritte genau prüfen und im Zweifelsfall von einem Experten begutachten lassen. Dadurch vermeiden Sie lange Streitereien mit den Mietern und ein mögliches Anfechten der Kündigung der Wohnung oder des Mietshauses. Ebenfalls zu beachten sind folgende Punkte:
- Sie dürfen nach Schweizer Recht nur eine ausserordentliche Kündigung aussprechen, wenn die Mietschulden nach Mahnung und deren Frist noch immer nicht beglichen wurden. Besitzt der Mieter hingegen eine schlechte Zahlungsmoral und lässt sich generell Zeit beim Zahlen der Mietzinse, ist dies noch kein Grund für eine ausserordentliche Kündigung. Möchten Sie die verzögerten Zahlungen dennoch nicht akzeptieren, dürfen Vermieter eine Auflösung des Mietvertrag in der ordentlichen Kündigungsfrist verlangen.
- Nach erfolgter Kündigung können die offenen Mieten mithilfe einer Betreibung eingefordert werden. Ausserdem dient die hinterlegte Mietkaution dabei als Sicherheit.
Fazit ausserordentliche Kündigung
Dank des schnellen Mietrechts können Vermieter eine ausserordentliche Kündigung aussprechen sowie den Mietvertrag auflösen. Wenn Mieter den Mietzins über längere Zeit nicht bezahlen, sollten Sie handeln! Dennoch ist dieses Vorgehen nicht so schnell, wie viele Vermieter es sich wünschen würden. Oftmals ist die ausserordentliche Kündigung mit viel Aufwand und sich in die Länge ziehenden Folgen verbunden. Damit dieser Prozess nicht weiter in die Länge gezogen wird, sollten Vermieter sämtliche Formfehler vermeiden. Beachten Sie die Fristen und Formalitäten, so steht dank dem schnellen Mietrecht einer ausserordentlichen Kündigung nichts mehr im Wege.
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